명도만 생각합니다.

법무법인 명도 이준호 컨설턴트입니다.

상가는 물론이고 주거의 경우에도 경제상황으로 인해 급변하는 상황이 많이 발생하곤 합니다. 따라서 임대인과 임차인은 계약내용을 바꾸기도 하고 기존 계약내용과 다른 합의를 하기도 합니다.

오늘은 계약해지에 대해 쌍방 합의하였으나 일방적으로 합의의사를 철회하면 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

임대인A씨는 임차인B씨와 2년을 기간으로 하는 상가임대차계약을 체결하였습니다. 이후 임차인B씨는 열심히 상가를 운영하고 있었습니다. 해당건물에는 임차인B씨 외 다수의 임차인들이 상가를 운영하고 있었는데요, 임대인은 건물에 누수가 발생되고 있고 노후되어 안전상의 문제가 있다는 진단을 받게 됩니다.

따라서 임대인A씨는 임차인들을 만나 자초지종을 설명하며 재건축 및 보수공사를 위해 계약을 더 이상 갱신할 수 없다고 통지하며 존속중인 계약기간이 끝나면 임대인에게 부동산을 인도하는 것으로 합의를 하였습니다.임차인B씨와도 협의를 진행하였고 처음에는 거부하고 반발하던 임차인B씨도 상황이 어쩔 수 없었기에 명도 해주는 것으로 합의를 하였습니다.

그리고 임차인B씨는 새로운 곳과 임대차계약을 체결할 수 있도록 계약금조로 보증금 중 일부를 지급 요청하였고, 임대인A씨는 이에 동의하여 바로 임차인B씨에게 보증금 중 일부금액을 지급 하였습니다. 그렇게 순조롭게 진행되고 있었지만 난감한 상황이 발생합니다.

바로 임차인B씨가 임대인A에게 앞서 수령한 계약금조의 금액을 임대인A씨의 계좌로 입금을 한 뒤 계약갱신요구권을 행사하였기 때문입니다. 임차인B씨는 현재 계약종료일로부터 6개월에서 1개월 이내이므로 적법한 갱신요구라고 주장하며 부동산을 계속 사용·수익 하겠다고 통보 하였습니다.

이럴경우 결과는 어떻게 될까요?

답부터 말씀드리면 ‘합의로 인해 임대차계약이 적법하게 해지되었으므로 임차인B씨는 임대인A씨에게 부동산을 인도해야 한다’ 입니다.

상가의 경우 임대인은 임차인의 계약갱신요구에 대해 정당한 사유 없이는 거절하지 못합니다. 법으로 규정되어있는 정당한 사유는 아래와 같습니다.

현재 위 사례의 경우 위 법으로 규정된 정당한 사유에 해당하는 부분이 없습니다.

그렇다면 왜 계약해지가 인정되고 임차인B씨는 부동산을 인도해야할까요?

바로 ‘합의’ 하였기 때문입니다.

임대인A씨는 본인소유 건물의 임차인들과 합의를 할 때 모든 대화내용을 녹취하였고 문자메시지 등 각종 증거를 수집해 놓았습니다. 또한, 위 사례의 임차인B씨와 합의할 때는 새로운 영업장을 계약하기 위해 계약금이 필요하다는 임차인B씨의 요청에 임대인A씨는 계약금조로 보증금에서 일부를 먼저 지급하기까지 하였습니다.

위와같은 상황은 ‘합의’가 성립되었다고 볼 수 있습니다.

이처럼 존속중인 임대차계약의 해지의 중요 요소들에 관한 합의가 이루어진 경우라면 쌍방 구속되는 ‘계약’이 되는것이고 이에따라 해지된 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 임차인B씨는 임대인A씨에게 합의한 내용대로 부동산을 인도하여 주었고 임대인A씨는 재건축 및 보수공사를 진행할 수 있게 되었습니다.

위에서 말씀드린 바와 같이 사실관계에 따라 합의가 성립되는지 성립되지 않았는지가 중요합니다. 따라서 꼭 법률전문가에게 상담을 진행하여 알아보시는 것이 중요합니다.

핵심 POINT

존속중인 계약기간중이더라도 임대인과 임차인이 ‘합의’ 하였다면 계약을 해지할 수 있다.

임대인의 경우 합의하였다는 내용을 증명할 수 있는 자료들을 수취해놓아야 한다.

임차인의 경우 임대인과 계약해지 등과 같은 합의를 진행할 때 신중하게 진행할 필요가 있다.

처음부터 끝까지 완벽한

법무법인 명도입니다.

감사합니다.