DIFFERENT WAY OF SOLVING

법무법인 명도

박정현 컨설턴트입니다.

요즘 부동산 전세사기 피해를 당하신 세입자분들의 사례가 매스컴을 통해 많이 알려졌습니다. 그중 한 가지는 부동산 담보신탁입니다.

사기 피해를 보게 되는 과정 대부분은 아래와 같습니다.

A씨(이하 위탁자)는 B수탁자(이하 신탁사)와 본인 소유의 부동산의 소유권을 담보로 하여 부동산담보신탁계약을 맺고, 해당 부동산의 소유자는 위탁자 A 씨에서 B신탁사로 소유권이 이전됩니다. 위탁자 A씨는 신탁계약 시 발급받은 수익권증서로 C은행(우선수익자)에서 대출받습니다. 이후 임차인 D씨는 주변 시세보다 훨씬 저렴한 해당 부동산을 B신탁사와 C은행에 동의를 얻지 않고, 위탁자 A씨와 임대차계약을 맺습니다.

새로운 집에 이사를 온 임차인 D씨는 전입신고 및 확정일자까지 마치고 걱정 없이 살아가지만, 시간이 얼마 지나지 않아 위탁자 A씨는 C은행에 대출상환을 하지 않아 기한이익을 상실하게 됩니다. C은행은 위탁자 A씨에게 대출상환을 독촉하지만, 위탁자 A씨의 계속된 채무불이행으로 C은행은 B신탁사에 공매처분을 위한 환가처분 요청을 합니다. B신탁사는 위탁자 A씨에게 2023. 11. XX. 까지 대출상환을 하지 않으면 공매 절차가 진행될 것이라는 내용의 최고서를 발송합니다.

그럼에도 위탁자 A씨가 대출금을 변제하지 않자, B신탁사와 C은행은 위탁자 A씨를 대상으로 명도소송을 진행합니다.

여기서 중요한 점은 B신탁사와 C은행의 임대차 동의 없이 위탁자 A씨가 임의로 체결한 임대차계약은 수탁자인 B신탁사에게 그 효력을 주장할 수 없습니다. 다시말해 위탁자 A씨와 B신탁사의 부동산담보신탁계약을 통하여 소유권이 B신탁사로 이전된 상황에서 임대차계약에 대한 아무런 권한이 없는 위탁자 A씨와 임대차계약을 맺은 임차인 D씨는 주택임대차보호법상 대항력을 가질 수 없으며, 이 계약은 무효라고 할 수 있습니다.

따라서, 임차인 D씨는 불법점유자 이기에 B신탁사에 보증금반환을 청구할 수 없을뿐더러 위탁자 A씨와 함께 명도소송의 피고로 특정됩니다.

명도소송이 진행될수록 임차인 D씨는 하루하루 불안함을 느끼게 되고 위탁자 A씨에게 보증금을 되돌려 받을 수 있을지 걱정이 앞서게 됩니다. 하지만 위탁자 A씨는 대출금 상환도 불가능하기에 임차인 D씨에게 돌려줄 보증금도 없는것이 현실입니다.

임차인 D씨가 할 수 있는 것은 안타깝게도 위탁자 A씨를 대상으로 하여 보증금반환 소송을 진행하고, 형사고소를 할 수밖에 없습니다. 하지만 그마저도 보증금을 돌려받을 수 있을지 미지수입니다. 결국, 임차인 D씨는 금전 여유 상황에 따라 급하게 이사를 하게 될 수밖에 없게 됩니다.

위와 같이 부동산담보신탁 부동산 임대차계약시 꼭 확인하셔야 하는 체크리스트가 있습니다. 등기부상[갑구]의 소유자가 임대차계약서상 임대인과 동일한지 여부를 체크 해보셔야 합니다. 등기부상 소유자가 신탁사로 되어있다면, 기타사항에‘신탁원부 제20XX-XXXX호’라는 신탁원부 번호가 적혀 있습니다. 이런 경우 신탁원부를 확인해 보셔야 합니다.

신탁원부는 부동산등기부처럼 누구나 발급할 수 있지만 부동산등기부와는 다르게 인터넷 발급은 불가능하며, 인근 등기소에 방문 신청하여 발급할 수 있습니다.

신탁원부를 발급받았다면 계약내용을 확인해야 합니다. 임대차 계약에 대한 권리관계와 더불어 계약서 작성에 관한 내용들이 신탁원부상 계약서에 기록되어 있으며 위탁자, 수탁자, 우선수익자를 확인하실 수 있습니다. 모든 내용을 확인하셨다면 신탁사와 우선수익자에게 해당 부동산에 대한 임대차계약에 대한 동의를 얻은 후 임대차계약을 진행하셔야 합니다.

주의하셔야 할 점은 신탁사와 우선수익자에게 동의받아 임대차계약을 진행하더라도 보증금은 위탁자 아닌 신탁사가 지정한 계좌로 입금되어야 계약이 유효하게 됩니다.

법무법인 명도는 전문변호사와 대표집행관 출신 법무사, 국내 최고 수준의 경매전문가, 수천 건의 업무를 수행한 우수한 실무진이 사건을 다르게 생각하고, 바르게 해결하고 있습니다.

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