명도만 생각합니다. 법무법인 명도의 강미진 변호사입니다.
상가건물 임대차 계약서는 통상 “임차인은 임대인의 동의 없이 임차 상가건물의 구조·용도 변경 및 전대나 임차권 양도를 할 수 없다”라는 조항과 이를 위반하였을 때 임대차 계약을 해지할 수 있다는 조항이 함께 들어가 있습니다. 그렇다면 임대차계약 해지사유에 해당하는“무단 구조 · 용도 변경”은 어떤 경우일까요. 민법이 임대차계약의 해지사유로 규정하고 있는 것은, 임차인의 의사에 반하는 보존행위로 임차의 목적을 달성할 수 없을 때(625조), 임차물의 일부멸실로 임차 목적을 달성할 수 없을 때(627조), 임대인의 동의를 얻지 않고 전대한 때(630조), 2기의 차임액에 달하는 차임액을 연체한 때(640조)로, 임차인 또는 임대인의 채무불이행으로 상대방이 계약의 목적을 달성할 수 없거나 달성할 수 없는 위험에 처한 때입니다. 이와 같은 민법의 태도에 비추어 볼 때,“무단 구조 · 용도 변경”이 임대차 계약의 목적을 달성할 수 없거나 달성할 수 없는 위험에 처할 정도에 이르러야 비로소 계약해지사유에 해당한다고 봄이 타당할 것입니다. 대전지방법원 2019. 8. 27. 선고 2017나110302 판결의 사안을 예로 들어 보겠습니다. 피고(임차인)가 임차목적물 중 요사채에 조립식패널조 10.8m²를 불법 증축하여 구조변경하였고, 그로 인하여 원고(임대인)가 대전 서구청장으로부터 시정명령을 받았으며 이를 이유로 계약 해지를 주장한 사건이었는데, 법원은 아래와 같이 판시하였습니다.
을 제1호증 임대차계약서 제5조는 계약이 종료되면 임차인은 임대인이 허용한 부분은 제외하고 임차목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환하여야 한다고 규정하고 있어서 임대차 목적물에 대한 어느 정도의 변경을 예정하고 있고, 불법 증축물이 임대차목적물인 지상 건물 자체에 대한 구조변경이 아니라 그에 증축한 것이고 조립식패널조로 임대차목적물의 훼손 없이 비교적 쉽게 철거하여 원상회복이 가능할 것으로 보인다. 이와 같은 불법 증축물의 재질과 구조, 면적, 위치에 비추어, 피고가 요사채에 붙여 10.8m²의 조립식패널조의 구조물을 불법 증축한 것은 이 사건 임대차계약의 해지사유로 예정한 구조변경에 해당한다고 할 수 없다. 위법한 구조변경을 이유로 한 원고의 해지주장 역시 이유 없다. |
즉, 불법 증축물의 재질과 구조, 면적, 위치 등 구체적인 사정을 따져 계약해지사유에 해당하는지 여부를 판단한 것입니다. 최근 법무법인 명도에서도 임차인이 겨울철 영업을 위해 임시로 어닝 밑에 있는 테라스 공간에 비닐천막을 설치하였고, 임대인이 이를 이유로 계약해지한 사건에서 임차인측 소송대리를 맡아 진행한 바가 있습니다. 저희는 “겨울철 임시적, 한시적으로 설치·사용하였던 점, 임대차 목적물의 훼손 없이 쉽게 철거가 가능한 점, 실제 현재는 이미 철거가 이루어진 상태라는 점 등을 고려할 때, 피고의 행위로 인하여 이 사건 임대차 계약의 목적을 달성할 수 없거나 달성할 수 없는 위험에 처하여 임대차 계약을 해지할 수밖에 없는 상황이라고 보기는 어렵다.”라는 취지로 적극적으로 방어하였고, 법원에서도 이러한 부분을 반영하여 임차인의 손을 들어 주었습니다. 법무법인 명도는 전문변호사와 대표집행관 출신 법무사, 수천건의 업무를 수행한 우수한 실무진이 사건을 다르게 생각하고, 바르게 해결하고 있습니다.
무단증축와 임대차계약 해지에 대한 분쟁이 예상된다면, 법무법인 명도에 문의주세요. |
작성일 : 2023.11.27