DIFFERENT WAY OF SOLVING

법무법인 명도

박일권 팀장입니다.

이데일리 보도에 따르면 전국 새마을금고 가운데 76곳이 4등급으로 자본이 부족하거나 부실자산이 많아 경영 상황이 상당히 취약한 상태라 합니다. 이 중 12곳은 ‘도산 가능성’이 잠재해있는 것으로 드러났다고 합니다. 한마디로 금고 건전성에 빨간불이 켜진 상태입니다. 지난해 말 부실채권(고정이하 여신) 비율이 5% 이상인 새마을금고 176곳을 대상으로 올해 6월 말 ‘자본 적정성 및 자산건전성 실태평가’를 분석 조사한 결과입니다.

그렇다면 부실채권의 비율은 왜 가파르게 오르고 있을까요? 여러 이유가 있으나 그 중엔 부동산 담보신탁 계약 이후 위탁자의 채무불이행 때문입니다. 위탁자의 대출금 채무가 불이행되면 매년 말 자기자본비율(BIS)을 판단함에 마이너스 요소가 됩니다. 이를 바탕으로 금융기관은 한 해 손익을 공시하게 되는데 손실이 클수록 신규 고객에게 신뢰받지 못하기에 고객 유치가 어렵게 됩니다.

요즘 금융기관 중 새마을금고는 MCI 대부나 캠코에 부실채권 매각을 추진하여 연체율을 낮추고 있습니다. 하지만 부실채권으로 매각이 된다고 해도, 너무 낮은 가격의 부실채권 매각으로 인하여 금융기관의 자산건전성에는 악영향을 끼치고 있습니다.

그러면 부실채권 매각보다 더 나은 해답은 무엇일까요? 그건 부동산 담보신탁 부동산에 대한 명도소송의 진행입니다. 명도소송은 우리가 흔히 아는 부동산을 뺏어온다는 단순한 차원의 소송이 아닙니다. 명도소송을 활용하여 다양한 방법으로 금융기관은 이득을 볼 수 있습니다.

위탁자의 대출금 상환 촉구 효과

위탁자는 금융기관에 자금 흐름이 급격히 안 좋아져서 대출금을 못 갚으니 시간을 달라는 요청을 많이 합니다. 그렇게 기다려서 얻는 결과는 무엇일까요? 1년이 지나고 2년이 지나도 위탁자는 여전히 자금 흐름이 좋아지고 있지 않다는 말만 늘어놓으며, 연체 이자는 쌓이는 현실입니다.

이런 경우 명도소송을 진행했을 때 위탁자는 대출 이자를 갚을 능력이 있다면 자신의 부동산을 뺏기지 않기 위해 대출금을 상환할 확률이 높아집니다. 대부분 위탁자는 금융기관이 대출금 변제를 독촉해도 아무런 법적 조치를 취하지 않기에, 대출금 상환을 가장 후순위로 미루기 때문입니다. 그런데 여기에 명도소송이 진행된다? 그러면 위탁자의 우선수위는 대출금 상환으로 바뀌게 됩니다.

2. 세입자에 대한 대응

1) 주거의 경우

지난 5월 25일 국회 본회의를 통과한 전세 사기 특별법은 신탁 사기 피해자들도 그 대상으로 인정했습니다. 그러나 받을 수 있는 지원은 새로 주택을 사거나 전세 계약을 맺을 때 비교적 저렴한 금액으로 대출받을 수 있도록 하는 수준에 그칩니다. 경, 공매 절차 지원, 우선매수권 부여 등은 물론이고 최우선 변제금에 해당하는 금액을 10년간 무이자로 대출해주는 지원 역시 받을 수 없습니다. 긴급복지지원은 가능하지만, 1인 가구 기준 월 소득이 155만 원 이하여야 합니다. 최저 임금으로 풀타임 근무를 하는 피해자조차도 지원 대상에 해당하지 않습니다.

신탁사와 금융기관의 동의를 얻지 않고 위탁자와 임대차계약을 맺은 세입자는 보증금도 돌려받지 못하고 명도소송이 시작되면 막심한 손해를 입고 해당 부동산에서 나가야 합니다. 이런 경우 세입자들은 명도소송을 개시한 신탁사와 금융기관에 그 원망을 쏟아붓기 마련입니다.

법무법인 명도에서는 명도소송을 진행하며 세입자가 공인중개사에게 배상받을 방법, 위탁자에 대한 보증금 반환 소송 청구 등의 팁을 주며 세입자의 피해를 최소화하며 이사를 할 수 있도록 하고 있습니다. 이렇게 사건을 진행하면 금융기관에게 되려 고마움을 표시하는 세입자도 있습니다.

2) 상가의 경우

상가의 세입자는 그 장소에서 계속 영업하기를 원하는 경우가 있습니다. 이런 세입자의 경우 명도소송을 진행해 화해권고결정을 하고 지속적 영업을 하되 부당이득금은 금융기관으로 입금하게 하여 위탁자의 채무불이행으로 타격을 받는 금융기관과 영업을 지속하고 싶은 세입자 양쪽 둘 다 모두 피해를 보지 않도록 조정할 수 있습니다.

이처럼 명도소송을 통한 부동산 담보신탁의 채무불이행을 효과적으로 대응하는 방안은 많이 있습니다.

법무법인 명도는 전문 변호사와 대표집행관 출신의 법무사, 국내 최고 수준의 경매전문가, 수천 건의 업무를 수행한 우수한 실무진이 사건을 다르게 생각하고, 바르게 해결하고 있습니다.

위탁자의 채무불이행 이후 명도소송이 필요하다면, 법무법인 명도에 문의하세요! 법무법인 명도의 신탁부동산 전담팀이 명쾌한 해답을 제시해 드리겠습니다.