DIFFERENT WAY OF SOLVING

법무법인 명도 박정현 컨설턴트입니다.

명도소송을 진행하게 되면 피고를 특정하기 위하여

‘부동산점유이전금지가처분’이라는 절차를 밟게 됩니다.

부동산점유이전금지가처분이란

부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로,

목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본 집행 시까지

그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다.

이는 채권자가 권리를 실현하기 위하여 취하는 보전처분의 일종으로써,

명도소송 진행 전에 반드시 이뤄져야 하는 절차입니다.

즉, 명도소송을 진행하는 동안 채무자가 부동산에 대한 점유를

다른 이에게 이전하거나 점유 명의를 변경하려는 위험을

원천적으로 방지하기 위한 절차입니다.

또한 상대방이 명도소송 중 부동산의 점유를 이전하여 악의적으로

소송 기간을 늘리거나 강제집행을 방해하는 것을 방지할 수 있습니다.

부동산점유이전금지가처분을 진행하지 않고

명도소송을 진행하게 되었을 때 명도소송 중 임차인(이하 세입자)이

목적물에 대한 점유를 제3자에게 이전하는 경우가 발생하게 된다면

강제집행은 물론이고 명도소송을 처음부터 다시 진행해야 하는

부담이 생깁니다.

만약 명도소송을 진행하기 전에 부동산점유이전금지가처분을

진행했다면 세입자가 제3자에게 부동산을 이전 했더라도

추가적인 명도소송 없이 승계집행문을 발급받아 집행할 수 있습니다.

부동산점유이전금지가처분에서 점유자를 특정할 때

세입자가 가족들과 함께 점유 중일 경우

세입자를 점유자로 특정할 수 있으며,

그의 가족은 점유보조자로써 점유자로 특정하지 않아도 됩니다.

하지만, 계약 당사자인 세입자는 부동산에서 퇴거하였고

나머지 가족들만이 부동산을 점유 중이라면

점유 중인 가족들을 점유보조자가 아닌 점유자로 특정하여

부동산점유이전금지가처분 신청을 진행해야 합니다.

그런데 부동산점유이전금지가처분 진행 도중 세입자가 아무런 연락도 없이

퇴거하여 목적물이 공실이 되었을 경우 자력구제가 가능할까요?

결론부터 말씀드리면 자력구제는 불가능합니다.

세입자가 퇴거했다고 하더라도 부동산을 적법하게 인도받지 않고

세입자의 동의 없이 임대인이 가지고 있는 열쇠, 비밀번호 등을 사용하여

목적물을 강제개문하여 점유자의 짐을 정리하거나 처분했을 경우,

이는 불법행위로써 임대인은 주거침입, 재물손괴, 절도 등으로

형사처벌을 받을 수 있으며, 민법상의 손해배상 책임도 질 수 있습니다.

담보신탁 부동산 물건에서 소유권을 신탁사로 이전한

전 소유자(이하 위탁자)가 기한이익을 상실하여 명도소송이 진행되었을 때

기본적으로 간접점유자인 위탁자와 함께 직접점유자인 세입자를

점유자로 특정하여 가처분신청을 할 수 있습니다.

하지만 해당 목적물에서 세입자가 아무런 연락 없이 퇴거했다면

위와 같이 자력구제는 불가능합니다.

그럼, 해당 부동산에 대해 부동산점유이전금지가처분 및 명도소송을

진행할 수 없을까요?

세입자가 임대인에게 목적물을 인도하지 않았다고 하더라도

간접점유자인 위탁자만을 점유자로 특정하여

부동산점유이전금지가처분 신청을 진행할 수 있으며

명도소송을 진행할 수 있습니다.

특히나 세입자가 빈번하게 바뀌는 담보신탁 부동산에 대해서는

부동산점유이전금지가처분 절차가 무척이나 중요합니다.

앞서 이야기해 드린 바와 같이 부동산점유이전금지가처분 진행 과정에서

세입자를 잘못 특정하게 된다면 명도소송을

처음부터 다시 시작해야 하기에 명도소송을 진행하며 들인

시간과 금전적 손실을 피할 수 없기 때문입니다.

법무법인 명도는 전문변호사와 대표집행관 출신 법무사,

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사건을 다르게 생각하고, 바르게 해결하고 있습니다.

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