안녕하세요.

법무법인 명도의 유영선 고문입니다.

오늘은 최근 대법원판결 중 임대차기간과 관련된 특별한 내용에 관하여 살펴보고자 합니다.

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 채권계약입니다. 임대차기간과 관련하여 우리 민법 제 619조에서, 처분능력 또는 권한없는 자가 수목이나 석조 등 견고한 건축을 목적으로 토지에 대한 임대차계약을 체결하는 경우에는 최대 10년을 넘지 않는 범위 안에서만 유효하다고 규정하고 있지만, 그 외 다른 제한은 하고 있지 않습니다.

따라서 당사자가 임대차기간을 영구로 하는 내용의 임대차계약을 체결하는 것이 채권인 임차권의 성질상 가능한 것인지, 만일 이를 인정한다면 소유권의 권능 중 가장 핵심적인 권능의 하나인 사용·수익 권능을 영구적으로 포기함으로써 처분 권능만이 남는 소유권을 인정하는 것이 되는데, 과연 우리 민법상 허용되는지 여부가 문제됩니다.

문제된 사건의 내용은 다음과 같습니다.

임차인 갑과 임대인 을은 을 소유의 임야 중 약 300평에 대하여 갑 소유 건물의 진입로 및 과수나무의 식재 용도로 영구임대차계약을 체결하였습니다. 이에 따라 갑은 이 사건 토지에 관하여 임대차기간을 무기한으로 하는 영구임대차계약을 체결하였으므로 을은 위 임대차계약에 관한 임차권설정등기절차를 이행할 의무가 있다고 주장하였으며, 이에 대하여 을은 영구임대차계약은 소유권을 과도하게 침해하는 것으로 무효라고 주장하였습니다.

이에 관하여 하급심은, ‘영구임대차계약의 체결은 임차권이 채권이라는 성질에서 볼 때 허용되지 않을 뿐만 아니라, 위 토지에 관한 피고의 사용·수익 권능을 영구적으로 포기하게 하는 것으로 결국 처분 권능만이 남는 새로운 유형의 소유권을 창출하는 것이어서 민법 제187조의 물권법정주의에 반하는 내용으로 무효’라고 판시하였습니다(대구지방법원 2021나327169 판결).

그러나 대법원은, 다음과 같은 이유로 영구임대차계약을 유효로 인정하였습니다. 즉 ‘민법 제619조에서 처분능력, 권한 없는 자의 단기임대차의 경우에만 임대차기간의 최장기를 제한하는 규정만 있을 뿐, 민법상 임대차기간이 영구인 임대차계약의 체결을 불허하는 규정은 없다. 소유자가 소유권의 핵심적 권능에 속하는 사용·수익의 권능을 대세적으로 포기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않으나, 특정인에 대한 관계에서 채권적으로 사용·수익권을 포기하는 것까지 금지되는 것은 아니다.

따라서 임대차기간이 영구인 임대차계약을 인정할 실제의 필요성도 있고, 이러한 임대차계약을 인정한다고 하더라도 사정변경에 의한 차임증감청구권이나 계약 해지 등으로 당사자들의 이해관계를 조정할 수 있는 방법이 있을 뿐만 아니라, 임차인에 대한 관계에서만 사용·수익권이 제한되는 외에 임대인의 소유권을 전면적으로 제한하는 것도 아닌 점 등에 비추어 보면, 당사자들이 자유로운 의사에 따라 임대차기간을 영구로 정한 약정은 이를 무효로 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 계약자유의 원칙에 의하여 허용된다고 보아야 한다.

특히 영구임대라는 취지는, 임대인이 차임지급 지체 등 임차인의 귀책사유로 인한 채무불이행이 없는 한 임차인이 임대차관계의 유지를 원하는 동안 임대차계약이 존속되도록 이를 보장하여 주는 의미로, 위와 같은 임대차기간의 보장은 임대인에게는 의무가 되나 임차인에게는 권리의 성격을 갖는 것이므로 임차인으로서는 언제라도 그 권리를 포기할 수 있고, 그렇게 되면 임대차계약은 임차인에게 기간의 정함이 없는 임대차가 된다’고 판시하였습니다(대법원 2023다209045 판결).

위와 같이 특수한 경우에는 당사자의 합의에 의해 영구임대차계약도 가능한 경우가 있을 수 있을 것입니다. 그러나 보통은 건물 또는 수목이 존속하는 기간으로 정하여 장기간의 임대차계약을 체결하는 것이 바람직해 보입니다.

감사합니다.