명도만 생각합니다.

법무법인 명도의 강미진 변호사입니다.

상가건물 임대차에서 임차인이 3기 이상의 차임을 연체했다가 다 변제한 후 임대차계약이 묵시적 갱신이 된 경우, 임차인이 묵시적 갱신에 따른 계약 기간 만료 전에 계약갱신요구하면 임대인은 과거 3기 차임연체를 이유로 거절할 수 있을까요?

임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었다고 하더라도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는데, 현행 상가건물 임대차보호법이 이렇게 임대인의 계약갱신거절권을 허용하고 있는 이유는 “차임연체액이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르렀다가 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 그에 이르지 않게 된 경우 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로 하여금 신뢰를 잃은 임차인과 계약관계에서 벗어날 수 없게 하고 차임지급의무를 성실히 이행하지 않은 임차인을 보호하게 되어 형평에 반하고 구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호를 둔 입법 목적을 실현하기 어렵기 때문”입니다(대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 2020다263642 판결).

그런데 앞서 질문의 사례처럼 임차인이 연체 차임을 다 변제하였을 뿐만 아니라 그후 한 차례 묵시적 갱신까지 되었다면, 임대인과 임차인 사이에 신뢰관계가 회복되었고 볼 수 있을까요? 아니면 여전히 신뢰관계가 깨졌다는 이유로 임대인에게 계약갱신거절권을 인정해야 할까요?

최근 법무법인 명도에서 진행했던 사건은, 임차인이 7개월분의 차임을 연체한 상태에서 연체 차임을 임대차보증금에서 충당하기로 합의한 다음 임대차 계약이 묵시적으로 갱신이 되었는데 이후 임대인이 갱신거절 통지를 한 사안이었습니다.

이에 대해 법원은 “피고(임차인)가 7개월분의 연체차임을 지급할 능력이 있다고 원고(임대인)가 신뢰하였다면 임대차보증금에서 이를 충당하지 않았을 것으로 보이는바, 원고(임대인)와 피고(임차인)가 임대차보증금에서 연체차임을 충당하기로 합의한 사정만으로 원고(임대인)와 피고(임차인) 사이에 신뢰관계가 유지되고 있었다고 보기는 어려운 점, 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있은 이후 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 하더라도, 그러한 사정만으로 임대인의 임차인에 대한 신뢰가 회복되었다거나 임대인이 계약갱신거절권을 종국적으로 포기하였다고 보기는 어렵고, 임대인이 임차인에게 계속적인 계약갱신에 대한 신뢰를 부여한 것으로 보기도 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 원고가 피고의 7개월분의 연체차임을 임대차보증금에서 충당하기로 하고, 이후 이 사건 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 사정이 있다고 하여 원고가 갱신거절권을 행사하지 못한다고 볼 수는 없다.”고 판단하였습니다.

다만, 위 법원의 판결을 모든 사례에 일률적으로 적용하기는 어렵고, 연체 차임 전부 변제 이후 묵시적 갱신이 몇 번 이루어졌는지, 연체 차임 전부 변제 이후 기간이 얼마나 지났는지 등 구체적인 사실관계에 따라 달리 판단될 여지는 있다고 생각합니다. 핵심은 과거의 3기 이상 차임 연체 사실에도 불구하고 임대인과 임차인 사이의 신뢰관계가 회복되었는지 여부이므로, 구체적인 사정을 따져볼 필요가 있는 것입니다.

법무법인 명도는 전문변호사와 대표집행관 출신 법무사, 수천건의 업무를 수행한 우수한 실무진이 사건을 다르게 생각하고, 바르게 해결하고 있습니다.

차임연체와 임대차계약의 갱신거절에 대한 분쟁이 예상된다면, 법무법인 명도에 문의주세요.