명도만 생각합니다. 법무법인 명도의 이동연 차장입니다. 
이번에는 주택임대차보호법상 임대차계약의 차임 등 증감청구권에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
주택임대차보호법에 따라 ‘임대차계약의 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다’. 다만, 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.
다시 말하자면 증액청구는 임대차계약을 체결한 후 1년이 지나거나, 차임 등을 증액한 날로부터 1년이 지나야만 할 수 있으며, 감액청구는 별도의 제한이 없다는 것입니다. 하지만 이와 반대로 경험칙상 감액청구는 코로나19 등의 사정이 있지 않은 한 매우 드물게 발생하는 편이며, 증액청구는 매우 빈번하게 발생하고 있고 있습니다.
또한 임대인이 증액청구를 할 경우, 임차인은 증액 한도인 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율인 5%이내에선 무조건 증액을 해줘야 한다고 알고 있는 것으로 보입니다. 하지만 위 주택임대차보호법의 내용과 같이 사정의 변경이 있어야만 증액청구가 가능하며, 실제 소송을 진행하면 감정평가사를 통해 증액청구에 따른 당시 시점의 시세를 감정하여 나온 감정결과에 따라 판결이 나오게 됩니다. 참고로 위 내용은 감액청구도 동일하게 적용됩니다.
권리자의 일방적 의사표시에 의하여 새로운 법률관계의 형성, 즉 권리의 발생, 변경, 소멸 등의 일정한 법률효과를 발생시키는 권리를 형성권이라고 하며, 증감청구권도 형성권입니다. 따라서 증감청구권은 아래 대법원 판례와 같이 상대방에게 의사표시가 도달한 때에 효력이 발생됩니다.
한편 임대인이 민법 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액을 청구하였을 때에 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임은 그 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 그 효력이 생기는 것이므로(대법원 1974. 8. 30. 선고 74다1124 판결 등 참조), 특별한 사정이 없는 한 증액된 차임에 대하여는 법원 결정 시가 아니라 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때를 그 이행기로 보아야 한다(대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다239508, 239515 판결). |
마지막으로 증액의 경우 주택임대차보호법에 따라 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율인 5%를 초과하지 못한다고 규정되어있으나, 아래 대법원 판례와 같이 당사자간의 합의로 증액된 경우에는 5%를 초과하여도 가능합니다.
주택임대차보호법 제7조는 약정한 차임 또는 보증금이 그 후의 사정변경으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있고, 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 규정하고 있으므로, 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는 것이다(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결 참조). |
이상과 같이 차임 등 증감청구권은 증액청구는 1년마다 청구할 수 있고 증감청구는 제한이 없지만 사정변경이 있어야만 가능하며, 형성권이므로 의사표시가 도달된 때에 효력이 발생하고, 당사자간 합의로 증액된 경우엔 5%를 초과하여도 가능한 점을 유념하셔야 합니다. |
작성일 : 2023.10.11