명도만 생각합니다.

법무법인 명도, 정현종 변호사입니다.

주택임대차보호법에 따르면 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음날부터 대항력이 발생합니다.

그런데 주택이 경매로 넘어가서 경매절차가 개시된다면, 임차인은 경매절차 중 배당요구 종기까지 위 대항력 요건이 존속중이어야 대항력을 인정받을 수 있습니다. 즉, 배당요구 종기 이전에 이사를 나가거나 전출을 하게 되면 임차권등기를 하지 않은 이상 대항력을 상실합니다.

경매절차가 개시되면 임대차 관계 등을 포함한 현황조사를 하게 되며 매각물건명세서에 그 결과가 기재됩니다. 그런데 임차인이 현황조사 당시 대항력 있는 임차인으로 조사되어 매각물건명세서에 기재된 이후에, 배당요구 종기 이전에 전출을 한다면 임대차보증금 반환은 누구에게 청구할 수 있을까요?

배당요구 종기 전에 전출을 하였으므로 대항력을 상실하여 경매절차의 매수인에게 임대차가 승계되지 않고, 따라서 종전 임대인에게 보증금 반환을 청구해야 할 것입니다.

그런데 경매절차에서의 현황조사 당시 임차인이 대항력 있는 임차인으로 현황조사를 마친 후 전출함으로써 대항력을 상실하고 종전 임대인에게 보증금반환을 청구하는 것이 신의성실의 원칙에 반하는 것이 아닌지 문제될 수 있습니다. 즉, 임차인이 경매절차에서 현황조사를 마친 후 전출함으로써 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인이 있다고 외관을 만든 이상, 종전 임대인에게 임차보증금의 지급을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 여지도 있는데요.

그러나 대법원은 아래와 같이 이 같은 경우에도 신의성실의 원칙에 반하지 않는다고 하면서 임차인의 종전 임대인에 대한 보증금반환청구를 인정하였습니다.

[대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914]

주택임대차보호법 제3조 제4하엥 따라 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것은 어디까지나 임차인이 대항력을 갖추고 있는 것을 요건으로 하므로 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 임차주택이 다른 사람에게 이전되었더라도 임대인이 임차보증금 반환의무를 부담하는 것이 원칙이다. 따라서 이 사건 경매절차에서 소외인이 이 사건 주택의 소유권을 취득하기 전에 원고(임차인)가 전출함으로써 대항력을 상실한 이상 임대인의 지위는 소외인에게 승계되지 아니하므로 피고(종전 임대인)가 잔여 임차보증금 반환의무를 부담한다.

임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 않을 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보는 것이 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 부합한다. 따라서 원고(임차인)가 이 사건 경매절차에서 현황조사를 마친 후 전출함으로써 대항력을 상실하고 피고(종전 임대인)에게 남은 임차보증금의 반환을 청구하였다고 하여 이를 두고 신의성실의 원칙에 반하는 행위라고 볼 수는 없다. 더구나 원고(임차인)의 이러한 행위로 이 사건 경매절차의 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인이 있는 것으로 기재되었다고 하더라도 이로써 피고(종전 임대인)에게 임차보증금 반환채무를 더 이상 부담하지 않을 것이라는 정당한 신뢰가 형성되었다고 보기도 어렵다. 오히려 대항력을 상실하여 소외인에게 임차인의 지위를 주장하지 못하는 원고(임차인)로 하며금 피고(종전 임대인)에 대한 남은 임차보증금 반환청구권까지 행사할 수 없도록 한다면 임차인의 권리를 지나치게 제한하게 된다.

위와 같이 경매절차에서 대항력 있는 임차인으로 조사가 된 임차인이라도, 배당요구 종기 전에 전출을 하는 등 대항력을 상실한다면 종전 임대인에게 보증금반환청구를 할 수 있다는 점을 유의하여야 할 것입니다.