DIFFERENT WAY OF SOLVING

법무법인 명도

박정현 컨설턴트입니다.

세입자가 임대인에게 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 나가야 하는 경우, 임대차 기간이 종료되었다면 당연히 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 그 이유는 임차인의 대항력은 거주+전입신고가 유지되어야 하는데, 만약 이사하게 된다면 ‘거주’라는 요건이 충족되지 않거나, 주민등록을 옮기게 되어 대항력을 상실하게 되기 때문입니다.

임대차가 끝난 후 보증금을 반환되지 못한 경우 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항).

임차권등기는 누구나 볼 수 있는 건물등기부에 권리자로서 공시가 되므로 제3자에게 확실한 권리를 행사할 수 있는 절차입니다. 임차권등기명령의 신청은 임대차계약의 체결과 종료 사실, 임차권등기 필요성을 간단히 기재하고, 소명자료(임대차계약서, 갱신거절통지서 등)를 첨부하여 신청하면 됩니다. 보통 법원 접수 후 2주 정도 지나면 건물등기부의 을구에 등기됩니다.

참고 <예시 1>

<예시 1>

1. 소유자인 신탁사의 임차권등기명령에 대한 이의신청

하지만 세입자가 임차권등기명령을 신청해서 건물등기부에 임차권등기가 기재되어 있다고 해도, 부동산담보신탁이 된 부동산의 경우 소유자인 신탁사가 임차권등기명령에 대하여 이의신청을 통해 임차권등기를 말소시킬 수 있습니다.

왜 그럴까요? 세입자가 임대 권한 없는 자와 임대차계약을 체결했기 때문입니다.

신탁사는 전 소유자인 위탁자와 부동산에 대한 부동산담보신탁 계약을 체결하면, 같은 날 소유권이전등기 및 신탁등기를 하게 됩니다. 신탁원부에는 “위탁자는 수탁자의 사전 승낙이 없는 경우에는 신탁부동산에 대하여 임대차 등 권리의 설정 또는 그 현상을 변경하는 방법으로 가치를 저감하는 행위를 하여서는 아니 된다.”라고 규정되어 있고, 또한 “위탁자는 신탁기간 중 신탁사와 우선수익자의 사전 동의 없이 임대차 등의 행위를 하여서는 아니된다.”라고 약정되어 있습니다.

그리고 이러한 담보신탁계약의 내용은 부동산등기법 제81조 제3항에 따라 등기기록의 일부로 보는 신탁원부로 공시되어 있고, 신탁법 제4조 제1항에 따라 등기를 마침으로써 제3자에 대항할 수 있게 되어 있습니다.

따라서 위탁자가 신탁사와 담보신탁계약에 따라 소유권이전등기와 신탁등기를 마친 이후 세입자가 신탁사와 우선수익자의 사전 동의 없이 위탁자와 임대차계약을 체결하였다면 위탁자는 적법한 임대 권한이 없음이 신탁원부에 공시되어 있기 때문에 신탁사에서 임차권등기명령에 대하여 이의신청을 한다면 임차권등기명령은 취소됩니다.

물론 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는, 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없으나, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약을 체결한 경우이어야 합니다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 참조).

위 대법원 판례를 살펴보아도 신탁등기된 부동산의 경우 소유자인 신탁사와 우선수익자의 사전 승낙이나 동의가 없다면 세입자의 임대차계약은 적법한 임대 권한을 가진 사람과 체결된 것이라고 볼 수 없기 때문에 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없고 세입자는 소유자인 신탁사에 그 대항력을 주장할 수 없습니다.

2. 신탁등기가 된 부동산 입주 시 세입자의 주의사항

세입자는 입주할 부동산의 건물등기부의 등기사항전부증명서를 말소사항까지 포함하여 발급하여, 만약 갑구의 소유권에 관한 사항에 신탁사로 소유권이 이전되어 있다면 신탁원부를 꼭 발급받아 임대차계약을 맺는 임대인이 신탁사와 우선수익자의 사전 동의를 받은 적법한 권한을 가진 임대인인지를 꼭 확인해야 합니다.

임대차계약을 맺는 임대인이 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인인지 하나만 확인한다면 세입자는 크게 피해를 볼 일은 없을 것입니다.

감사합니다.