안녕하십니까.

법무법인 명도 유영선 고문입니다.

오늘은 임대차가 종료되면 임대인의 보증금 반환의무와

임차인의 목적물 인도의무의 동시이행관계에 대하여 살펴보겠습니다.

임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고

임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 합니다.

이러한 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는

동시이행관계에 있으므로,

임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나

적법하게 이행제공을 하는 등으로

임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상,

임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도

그 점유를 불법점유라고 할 수 없고

임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않습니다.

그러나 임대인이 임대차보증금을 공탁하여

임차인이 동시이행항변권을 상실하였는데도

목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면,

달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없다면

이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서

불법행위를 구성한다고 할 것입니다.

예컨대, 갑 법인이 을 회사와 체결한 식당 임대차계약의 기간 만료 전

을 회사에 임대차계약을 종료할 예정이라며

임대차계약에 따른 원상회복을 이행할 것을 통지하였고,

임대차기간 만료 후 을 회사를 피공탁자로 하여

임대차보증금에서 연체차임 등을 공제한 돈을 변제공탁하였습니다.

그런데, 을 회사는 갑 법인을 상대로

식당에 지출한 비용의 상환을 구하는 소를 제기하면서

임대차기간이 만료된 후에도 식탁, 집기류 등 장비를 둔 상태로

식당을 점유하다가 가처분에 의하여 갑 법인에 식당은 인도되었고,

그 후 을 회사의 위 청구는 기각하는 판결이 확정되었습니다.

갑 법인은 을 회사가 동시이행항변권을 상실하였음에도

식당의 인도를 거부하면서 불법으로 점유하고 있다면서,

갑 법인에게 위 공탁일 다음날부터 갑 법인이 가처분에 의하여

식당을 인도받은 날까지의 차임 상당을 손해배상으로 청구하였습니다

위와 같이 임대차기간이 만료되었으나

임차인이 필요비나 유익비 등을 청구하는 소송을 제기하면서

인도를 거부하는 경우 불법점유가 성립되는지

아니면 불법점유라고는 볼 수 없어 손해배상책임이 인정되지 않는지

여부입니다.

이 사례의 경우 하급심은,

리모델링 공사에 사용된 비용은

이 사건 식당의 보존 또는 그 객관적 가치를 증대하기 위하여

지출되었다고 볼 여지가 있는데,

법률전문가가 아닌 을 회사로서는 필요비 내지 유익비를 지출하였다고

볼 여지가 있으므로,

을 회사의 이 사건 식당의 점유가 고의나 과실에 의한 

불법점유라고 보기는 어렵다고 보아 원고의 청구를 인정하지 않았습니다.

그러나 대법원은,

갑 법인이 임대차계약이 종료한 다음 연체차임 등을 공제한

임대차보증금을 적법하게 변제공탁하였다면

을 회사가 식당을 인도할 의무에 대해

임대차보증금의 반환과 동시이행을 주장할 수 없고,

을 회사는 위 소송에서 식당에 지출한 비용의 상환을 청구하였으나

청구를 기각하는 판결이 확정되었으며,

달리 을 회사가 식당을 점유할 적법한 권원이 없는 한

을 회사가 변제공탁의 통지를 받은 다음부터

식당을 갑 법인에 인도할 때까지

적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있다고 판시하였습니다

(대법원 2019다252042 판결).

따라서 임대차관계가 종료된 경우

유익비 상환 등을 이유로 소송을 제기한 경우에도

임차인의 불법점유가 인정될 수 있으므로

임대인이 임대차보증금을 공탁하였다면

임차인은 주관적 판단으로 임대차 목적물의 인도를 거부하기보다

법률전문가의 도움을 받아 처리하는 것이 바람직해 보입니다.

법무법인 명도가 항상 여러분과 함께 하겠습니다. 감사합니다.