명도만 생각합니다. 법무법인 명도의 강미진 변호사입니다. 
“임대차계약의 갱신과 존속기간의 문제”라는 제목의 칼럼(2023. 6. 21.)를 통해 현행 주택임대차보호법에 따르면 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약이 갱신된 경우에도 임차인은 언제든지 계약해지 통지를 할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다고 설명해 드렸습니다. 그런데 위와 같은 임차인의 일방적 해지에 제동을 건 것으로 평가되는 판례가 최근 선고되어, 오늘은 해당 판례를 소개하고자 합니다. 【서울북부지방법원 2023. 4. 13. 선고 2022가합21044 판결 [임대차보증금]】 주택임대차법 제6조의3 제4항*에 따라 계약갱신요구에 의하여 임대차가 갱신된 경우에도 준용되는 주택임대차법 제6조의2**는 조문의 체계 및 그 문언의 취지상 임대차가 별도의 기간을 정함이 없이 갱신된 경우에 한하여 적용된다고 봄이 타당하다고 판단된다. * 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <중략> ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. ** 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. |
위 판결의 사실관계를 살펴보면, 해당 사건 임대차의 당초 정한 임대차기간은 2017. 2. 2.부터 2019. 2. 1.까지였고, 이후 묵시적으로 갱신되었는데, 묵시적 갱신기간 중인 2021. 4. 6.경 임대차계약서를 다시 작성하면서 임대차기간은 2021. 4. 6.부터 2023. 4. 5.까지로 정하였습니다. 이에 대해 법원은 ① 2021. 4. 6.경 체결한 임대차계약을 계약갱신요구권 행사에 의하여 갱신이라고 보기 어렵고,
② 설령 계약갱신요구권에 따른 갱신의 실질을 갖는 것으로 평가할 수 있다고 하더라도 신규 임대차계약에서 임대차기간을 2023. 4. 5.까지로 명시적으로 정한 이상 원고가 주택임대차법 제6조의2에 따라 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 있다고 볼 수도 없다고 판단한 것입니다. 당사자 간에 임대차계약 갱신을 하면서 특별히 별도의 임대차 기간을 정했다면, 임차인이 해당 기간 만료 전에 일방적으로 계약해지를 할 수 없다는 취지인데요. 한편으로는 현행 주택임대차보호법상 계약 갱신하면 임대차 존속기간은 2년으로 간주되기 때문에 위 판례에서 말하는 "임대차가 별도의 기간을 정함이 없이 갱신된 경우"가 구체적으로 어떤 의미인지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다. 일단 임차인의 일방적 계약해지를 막기 위해서는 최소한 계약 갱신 시에도 임대차 계약서를 반드시 작성하고, 계약서상 임대차 기간을 구체적으로 명시하는 것이 필요해 보입니다 법무법인 명도는 전문변호사와 대표집행관 출신 법무사, 수천건의 업무를 수행한 우수한 실무진이 사건을 다르게 생각하고, 바르게 해결하고 있습니다. 임대차계약의 갱신과 존속기간에 대한 분쟁이 예상된다면, 법무법인 명도에 문의주세요. |
작성일 : 2023.09.25