DIFFERENT WAY OF SOLVING

법무법인 명도

박일권 팀장입니다.

최근 부동산담보신탁을 이용한 전세 사기가 기승을 부리고 있는데, 이에 따라 피해를 보신 임차인(이하 세입자)이 많이 있습니다.

오늘은 부동산담보신탁 부동산인 줄 모르고

임대차계약을 맺은 후 피해를 보신 세입자가 할 수 있는

조치에 대해 말씀드려보고자 합니다.

위탁자(전 소유자)의 부동산 담보신탁계약 이전에

위탁자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 한 선순위권리자인 세입자는

부동산담보신탁에서 위탁자의 채무불이행으로

기한이익이 상실되더라도 대항력을 가지게 되어

주택 임대차법의 보호를 받습니다.

그러나 위탁자가

부동산 담보신탁계약을 체결하고 임차부동산의 소유권이 신탁사로 이전된 이후에

신탁사와 우선수익자(금융기관)의 동의 없이

임대차계약을 맺은 세입자는 신탁계약에 따라

불법으로 부동산을 점유 중인 점유자이기에, 전입신고를 했어도 대항력이 생기지 않아

주택임대차법의 보호를 받지 못해

신탁사가 명도소송을 진행할 때 피고로 특정되게 됩니다.

기한이익이 상실된 위탁자의 경우 현금을 보유하고 있거나,

다른 재산을 가지고 있을 확률이 거의 없고, 세입자와 연락도 거의 되지 않습니다.

만약 명도소송을 당한 세입자 처지에서는 위탁자로부터 보증금을 돌려받아야

다른 집으로 이사를 할 수 있는데,

그러지 못하니 이사도 가지 못하게 됩니다.

또한 명도소송이 끝난 후에는 강제집행을 당할 

수도 있다는 공포감에 하루하루 고통 속에 살아갈 수밖에 없습니다.

그렇다면, 부동산담보신탁으로 인해

손해를 입은 세입자가 취할 수 있는 조치가 정말 아무것도 없을까요?

그렇지 않습니다. 몇 가지 방법이 있습니다.

첫 번째는 공인중개사 사무소를 통해 임대차계약을 맺었으나

공인중개사가 위탁자와 결탁하여 담보신탁 물건에 불법 임대차를

주도한 경우가 있습니다.

이런 경우에는 공인중개사의 부동산 물건 중개사고입니다.

공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인, 설명) 위반,

같은 법 제25조(중개대상물의 확인, 설명), 법 제51조 제2항 제1의 5호(과태료),

시행령 제38조 (과태료의 부과, 징수)를 근거로 하여

공인중개사 사무소 소재지 관할 시청 부동산관리팀 주무관에게 행정처분을

신청할 수 있습니다.

방문 또는 팩스로도 신청서를 작성하여 신청할 수 있고

일반적으로 민원이 접수되고 심사 후 결과까지 1~2달 정도가 소요되며,

행정처분 심사 결과가 공인중개사의 위반행위로 확정될 경우

업무정지 및 과태료 처분을 받게 됩니다.

여기서 중요한 점은

세입자가 공인중개사에 대한 행정처분을 관할 시청에 신청하기 전에

공인중개사와 협상해 보는 방법입니다.

세입자는 공인중개사에게 중개사고로 인한 손해를 입었기에,

위탁자로부터 받을 보증금을 공인중개사가 배상해 달라고 요청할 수 있습니다.

이와 같은 협의가 되지 않는다면 세입자는 관할 시청에

공인중개사에 대하여 행정처분을 신청할 수밖에 없다고 말하면서 말이죠. 

만약 공인중개사가 협상을 거부하면

불법 중개행위를 한 공인중개사와 한국공인중개사협회를 공동피고로 하여

손해배상청구소송을 제기하여 보증금 일부를 회수도 가능합니다.

두 번째는 등기부상 신탁등기 말소를 조건으로

임대차계약을 체결했을 경우입니다.

임대차계약 기간이 만료되었거나 혹은 기간이 만료되기 전이라도

중도해지 사유가 있다면 임대인(위탁자)을 상대로

보증금반환 청구 소송이 가능합니다. 

임대차계약 당시 위탁자가 임차인에게 받은 보증금으로

부동산담보신탁 대출금을 상환하여 등기부상 신탁등기 말소를 조건으로

계약을 진행하였는데,

위탁자가 대출금 상환을 하지 않아 신탁등기가 말소되지 않았을 경우

임대차계약을 해지한 후 임대인의 채무불이행을 사유로 위탁자를 상대로 하여

보증금반환 청구 소송을 제기할 수 있으며 형사고소도 추가로 진행하실 수 있습니다.

하지만 보증금도 돌려받지 못한 세입자는

대부분은 경제적으로 어려워졌기 때문에

변호사를 선임하여 비용을 내기 부담스러운 예도 있습니다.

이런 상황에서는 대한법률구조공단을 추천해 드립니다.

대한법률구조공단이란,

경제적으로 어렵거나 법률 지식이 부족해 법의 보호를 충분히 받지 못하는

국민의 기본적 인권 옹호를 위해 법률상담, 소송대리 및 형사변호 등의

법률서비스 지원하는 사회복지제도입니다.

예약 후 방문 상담, 전화상담, 사이버상담 등 가능하시며,

자세한 내용은 ‘대한법률구조공단’ 홈페이지를 통해 확인하실 수 있습니다.

마지막으로 부동산 담보신탁 임대차계약 시

세입자가 꼭 확인해야 하는 사항을 안내해드리겠습니다.

등기부등본을 확인하여 등기부상 소유자가

임대차계약서에 나와 있는 임대인의 이름과 같은지를 확인해야 하며,

혹시 소유자가 신탁사로 되어있는지 아닌지도 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

만약 소유자가 신탁사라면 신탁원부의 권리관계 및 특약사항을 확인해야 합니다.

특히 신탁원부에 위탁자와 임대차계약을 체결 시 수탁자인 신탁사와 우선수익권자의

사전동의를 받아야 하는지 여부를 면밀하게 살펴보아야 합니다.

신탁사와 우선수익권자의 사전동의를 받지 않은 채

임대차계약을 진행하였다면 앞에서 설명한 대로 세입자는

불법 점유자로 대항력을 가질 수 없어서 피해를 볼 수 있기 때문입니다.

‘태양이 되겠다!’라고 마음을 정하면,

아무리 곤란한 문제에 직면해도, 새벽은 반드시 온다.

궂은 날씨는 반드시 맑아진다.

봄은 반드시 온다.

구름이 끼고, 비가 몰아치는 장마가 와도 태양은 그 뒤에서 언제나 빛나고 있습니다.

우리 인생에서도 구름이 끼는 날이 있고, 폭풍이 몰아치는 장마도 있습니다.

하지만 희망이라는 태양은 언제나 빛나고 있습니다.

법무법인 명도는 희망의 태양으로 항상 여러분 곁에 있습니다.

곤란하시거나 도움이 필요하면 언제든 연락해 주십시오.

부동산 담보신탁 신탁 전문팀이 여러분에게 힘이 되어 드리겠습니다.

감사합니다.