안녕하세요

법무법인 명도 변호사 최윤지입니다.

오늘은 부동산인도단행가처분과 관련해서

미국 영주권자라고 주장하는 불법 점유자가 정당한 권원 없이

소유자의 부동산을 점유중인 경우에

신속하게 불법 점유자에 대한 집행권원을 확보해서

명도를 받는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

의뢰인은 수익률이 좋은 괜찮은 입지의

강남역 근처 상가를 매수하였는데,

기존에 이 사건 상가에는 매수인과

임대차계약을 체결한 임차인이 있었습니다.

상가를 매수하고 소유권이전등기를 경료한 의뢰인은

자연스럽게 임대인의 지위를 승계하게 되었고,

아직 임대차기간이 남은 관계로 기존과 동일하게 차임을 지급하여야 했으나

임차인은 임대차계약을 해지할 수 있는 차임 3기 이상의 연체 사실이 발생하였음에도

차임을 지급하지 않았습니다.

의뢰인은 법무법인 명도에 사건 해결을 요청하였고,

우리 법무법인이 확인해보니 실제로 임대차계약을 체결한 임차인 명의와 다르게

이 사건 사무실은 다른 사람이 점유하고 있는 것을 알게 되었습니다.

저희는 점유자 현황을 파악하고 빠르게 상가를 인도받기 위해

점유이전금지가처분 및 인도단행가처분을 제기함과 동시에

건물 인도 소송을 진행하였습니다.

그런데, 소송 절차를 진행하던 중에

이 사건 상가를 불법 점유중인 자는 ‘미국 영주권자’인 것으로 확인되었고,

가처분 집행 과정에서 사무실 내에서 외국어로 기재된 서류가 발견되었으며,

사무실 문에도 외국어로 된 ‘상호’를 사무실에 게시하고 영업중이었으나,

적법하게 미국에서 영업 중인 법인으로서

국내 지점을 운영하고 있는지 여부도 파악하기 어려운 상황이었습니다.

원칙적으로 외국인 혹은 외국법인의 경우

민사소송법 제191조는

“외국에서 하여야 하는 송달은 재판장이 그 나라에 주재하는 대한민국의 대사, 공사, 영사 또는 그 나라의 관할 공공기관에 촉탁한다”고

하여 외국 현지 내 주소로 송달함이 원칙이므로

우리 법인은 외교부와 법무부에 사실조회를 하여

불법점유자 및 외국 법인의 존재 여부에 대해 확인을 구하고자 하였으나

사실조회 회신 결과 아무것도 확인할 수 없었습니다.

그러던 와중에, 임대차계약의 상대방인 임차인은 소송대리인을 선임하여

가처분과 본안소송에 대응하면서 증거로서

‘미국 영주권자인 불법 점유자가 작성한 사실확인서’를 제출하였습니다.

이에 우리 법인은 실제로 미국 영주권자인 불법점유자는

소송과 관련된 제반 상황을 잘 알고 있으며

송달을 회피하기 위하여 아무런 답변을 하지 않고 있다는 취지의 의견을 개진하면서

상대방에 대한 공시송달을 신청했고,

법원은 처음에는 우리 법인에게 송달에 대하여

피신청인의 주소를 보정할 것을 수차례 명하면서

양 당사자의 출석을 전제로 하는 심문기일을 지정하였으나

결국 우리 법인의 신청을 받아들여 심문 기일의 진행 없이

다음과 같이 결정했습니다.

“채권자가 이 사건 가처분을 신청하게 된 경위, 목적 부동산에 관한 기존 임차인과 채무자 회사 대표자 사이의 관계 및 채무자 회사가 국내에 사업장이 있는지가 확인되지 않고 그 주소지 역시 불분명한 사정 등을 종합하여 볼 때 이 사건에 관하여 기일을 열어 심리를 하게 되면 이 사건 가처분 목적을 달성할 수 없는 사정이 있는 때에 해당한다고 보이므로 별도의 심문기일 없이 이 사건 신청을 인용하기로 한다(민사집행법 제304조 단서 참조)”

[서울중앙지방법원 2023. 8. 7. 2023가합20639 부동산명도단행가처분 결정]

이처럼 외국인 혹은 외국법인이 부동산을 불법으로 점유하고 있을 경우에

적극적으로 외교부나 법무부 등 관계 행정기관에 사실조회를 구하고,

외국인 혹은 외국법인의 정확한 인적사항을 확인하기 어렵다는 객관적인 사실 등을

잘 수집할 수 있다면, 외국인의 지위를 이용하여 송달을 회피하는 상대방에 대하여

민사소송법상 공시송달의 사유로서 신청이 가능할 뿐만 아니라,

법원 또한 이러한 상황을 고려하여 판단을 내리고 있다고 볼 수 있습니다.

늘 그렇듯, 걱정마세요.

이 모든 과정에서 법무법인 명도가 여러분과 함께 합니다.

감사합니다.