법무법인 명도

이준호 컨설턴트입니다.

상가이든 주택이든 월세 계약에서 분쟁이 자주 발생됩니다.

이번 게시물에서는 상가 임대차계약에서 임대료 인상에 대한 주제를 다뤄보겠습니다.

먼저, 환산보증금을 알아야 하는데요, 환산보증금액에 따라 상가임대차보호법 상의 제재를 받는지가 결정되기 때문입니다.

환산보증금 계산식은 아래와 같습니다.

서울 지역의 경우 환산보증금 기준은 9억원이며, 위 계산식에 따라 9억원이 넘어가면 상가임대차보호법 중 아래 11조의 1항이 적용되지 않아 5% 상한규제를 적용받지 못합니다.

참고로 환산보증금의 지역별 기준액은 아래와 같습니다.

환산보증금을 초과하지 않는 임대차계약

예를 들어 말씀드리겠습니다.

A씨는 서울에 있는 상가의 임대인 혹은 임차인인데 보증금 5000만원에 월세 200만원으로 임대차계약을 하였다면 환산보증금은 2억 5천만원이 됩니다. 그럼 9억을 넘지 않으니 환산보증금을 초과하지 않는 임대차계약이 됩니다.

이 경우 임대료 인상 한도는 5%를 초과할 수 없습니다. 그리고 임대인은 임차인의 동의가 없으면 일방적인 통보로는 임대료를 인상할 수 없습니다.

임차인이 동의하지 않을 경우 임대인의 입장에서는 임대료를 5% 인상하기 위해 ‘차임증액 청구소송’을 진행해야 하며 이때 소송과정에서 실제 해당 상가주변의 임대료 시세를 감정하게 되며 감정결과에 따라 임대료를 조정할 수 있습니다.

환산보증금을 초과하는 임대차계약

이번에는 서울에 있는 상가이며 보증금 2억원 월세 800만원의 임대차계약으로 예를 들어보겠습니다.

환산보증금을 계산해보면 10억이 되어 서울기준 9억원을 초과하는 임대차계약이 됩니다. 이경우에는 상가임대차보호법상 5% 상한요율을 적용받지 않습니다. 따라서 시세에 맞게 혹은 쌍방 협의를 통해 임대료를 조정할 수 있습니다.

새로운 임대차계약

새로운 임대차계약의 경우에는 임대료 상한요율 규정이 적용되지 않습니다. 임대인은 새로운 임차인과 임대차계약 진행 시 과거 임차인과 임대차계약의 보증금 및 월세와 상관없이 전혀 새로운 임대료를 제시할 수 있습니다.

당사자 합의

환산보증금을 초과하지 않는 임대차에서 임대인과 임차인 쌍방 합의를 통해 보증금과 월세를 5%이상 인상하더라도 허용됩니다.

내용이 어려운 분은 아래 핵심 point만 이라도 꼭 인지하시길 바랍니다.

핵심 POINT

처음부터 끝까지 완벽한

법무법인 명도입니다.

감사합니다.