명도만 생각합니다.

법무법인 명도의 이동연 차장입니다.

이번에는 주택임대차보호법상 임대차계약의 종료통지에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

주택임대차보호법에 따라 임대인은 임대차계약을 종료하고자 할 경우, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 취지의 ‘갱신거절통지’ 또는 계약조건의 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 ‘조건변경통지’를 해야 합니다.

우리나라 민법은 의사표시의 효력발생시기에 관하여 도달주의를 일반원칙으로 하고 있어 위와 같은 갱신거절통지 또는 조건변경통지는 도달하여야만 효력이 발생하므로 도달여부를 꼭 확인해야만 합니다. 요즘에는 문자메세지, 카카오톡 등과 같은 메신저로 발송한 의사표현도 효력이 있으므로 내용증명만을 고집할 필요는 없습니다.

또한 임대차계약은 신뢰관계를 바탕으로 한 법률관계이므로, 신뢰관계가 깨져 임대차계약을 유지하기 어려울 경우엔 ‘해지통지’로 임대차계약을 해지할 수도 있습니다. 대표적으로 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때와 임차인이 임대인의 동의 없이 임대부동산의 구조·용도를 변경하거나 전대차계약을 하였을 경우가 해당됩니다.

여기서 차임연체액이 2기에 달하는 때는 어떤 의미일까요?

우선 차임연체액이 2기에 달하는 때에서 ‘기’는 한자로 ‘期(기약할 기)’로써 단순하게 횟수로 보시면 됩니다. 예를 들어 월세로 매월 차임을 지급하는 것으로 약정한다면 1기는 1개월에 해당하고, 연세로 매년 차임을 지급하는 것으로 약정한다면 1기는 1년에 해당하게 되는 것입니다. 따라서 2기의 차임액에 달하는 금액이란 월세가 100만원이라면 200만원을 의미하는 것이고, 연세가 1,000만원이라면 2,000만원을 의미하는 것입니다.

그렇다면 임차인이 2기의 차임액에 달하는 금액을 연체하였고, 이를 사유로 임대인이 임차인에게 내용증명으로 해지통지를 하였으나 임차인이 이 내용증명을 송달받기 전에 연체된 금액을 변제하였을 경우에도 해지통지의 효력이 발생할까요?

안타깝게도 민법 제640조(차임연체와 해지)는‘건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다’고 규정하고 있으므로‘달하는 때’에 해당하지 않아 해지통지의 효력은 발생하지 않습니다.

마지막으로 묵시적갱신 또는 임차인의 계약갱신요구권에 의하여 갱신된 계약의 경우 임대인과 달리 임차인은 언제든지 임대인에게 해지통지를 할 수 있으며, 이는 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하므로 주의하시기 바랍니다.