안녕하세요.

법무법인 명도 공민석 팀장입니다.

임대차계약이 종료되었을 경우 임차인은 목적물을 원상회복한 후 임대인에게 반환할 의무를 가집니다.

이와 더불어 연체차임과 건물명도 의무의 이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등을 공제한 나머지 임대차보증금을 임차인에게 반환할 임대인의 의무는 서로 동시이행의 관계입니다.

따라서, 원칙적으로 임대차계약이 종료하더라도 임차인이 목적물을 원상회복해서 임대인에게 반환하거나, 그 이행의 제공을 하기까지는 임대인은 동시이행의 항변권을 행사해서 임대차보증금의 반환을 거절할 수 있고, 그 한도 안에서 임대인은 임대차보증금 반환채무에 관해서 이행지체의 책임을 지지 않습니다.

원상회복은 입점할 당시를 기준으로

임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환할 때 원상회복 의무가 있다.(민법 제615조, 654조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에 원칙적으로 수리, 변경한 부분을 철거해서 임차 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 합니다.

그러나, 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려해 구체적으로 정해야 합니다.

상가임대차에서 원상회복의무 범위는 사적자치의 원칙에 따라 양 당사자가 임대차계약을 체결할 때 합의하는 것에 따르는 것이 원칙이며, 별도의 약정이 없는 한 임대차를 종료할 때 임차인은 최초 임대차계약 시 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되고, 그 이전 임차인이 시설한 것까지 원상회복할 의무는 없다.(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카 12035 판결)

장기간에 걸쳐 영업했다면 임대차 이전 본래의 상태가 어떠했는지 입증의 자료가 없어, 어떻게 어느 부분까지 원상회복을 해야 하는지 분쟁이 자주 있는데, 이는 법원에 판단에 따를 수밖에 없습니다.

따라서, 임대인 또는 임차인은 원상회복 의무에 대해 분쟁의 소지를 줄이기 위해 필수적으로 입점 전 사진 또는 영상 촬영을 할 필요가 있습니다.

또한 원상회복의무를 지체한 임차인을 상대로 원상회복에 투입된 비용뿐만 아니라 원상회복 지체로 인한 손해를 청구할 수 있는데, 임차물의 원상회복이 지연되고 공실이 지속되면, 임대인은 다음 임차인을 들일 수 없어, 월세를 받을 수 없는데 이때 임대인이 원상회복의무의 지체로 입은 손해의 범위는 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료가 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 상당한 기간까지의 임대료 상당액이 됩니다.(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결)