명도만 생각합니다. 

법무법인 명도, 정현종 변호사입니다.



원칙적으로 임대인은 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따라 임차인이 권리금을 회수하는 것을 방해하여서는 안 된다고 규정하고 있습니다.

만약 임차인에게 보장된 권리금 회수기회를 임대인이 위 규정에서 정한 행위를 함으로써 방해하였다면, 임차인은 권리금을 회수하지 못하는 손해를 입게 되고 임대인은 그 손해를 배상해야 합니다.

그래서 만약 권리금 회수기회를 방해당하였다면 임차인은 임대인을 상대로 본소 또는 반소의 형태로서 권리금 회수기회 방해행위에 따른 손해배상 청구의 소를 제기할 수 있습니다.

이 때 임차인은 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 받기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 객관적인 권리금 중 낮은 금액만을 청구할 수 있는데요. 그래서 임차인은 소송에서 객관적인 권리금을 산정하기 위한 권리금 감정을 해야 합니다.

상가건물 임대차보호법에서 말하는 권리금이란 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가라고 규정하고 있는데요(상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항).

그래서 권리금 감정도 보통 시설, 비품 등에 관한 유형적 재산의 가치와 영업적 가치 등에 관한 무형적 재산의 가치로 나누어서 감정을 하게 됩니다.

그런데 유형적 재산의 가치에는 시설, 비품 등의 가액이 포함되는데요. 특히 비품의 경우에는 임차인이 다시 회수할 수 있는 것들이 있습니다. 이러한 회수가능한 비품에 대해서도 유형적 재산의 가치로 인정해서 임대인이 그 손해를 배상해야 할까요?

대법원은 임차인이 다시 회수할 수 있는 비품은 임차인이 이를 회수함으로써 그 가액 상당의 가치를 자신에게 귀속시킬 수 있었으므로 이중배상 혹은 과잉배상을 방지하기 위하여 그 가액 상당을 손해배상액에서 제외하여야 한다고 판시하였습니다.

구체적으로 살펴보면, 비품 중 의료기기, 컴퓨터 등 회수하여 다시 사용할 수 있는 비품은 이를 회수함으로써 그 가액 상당의 가치를 자신(임차인)에게 귀속시킬 수 있었으므로, 이중배상 혹은 과잉배상을 방지하기 위하여 그 가액 상당을 손해배상액에서 제외하여야 한다고 하면서, 비품 전부에 대한 가액이 손해배상액에 포함된다는 전제에서 그 가액 17,000,800원이 포함된 권리금 감정평가액 105,103,800원과 실제 권리금 계약이 체결된 1억 원 중 낮은 금액인 1억 원을 손해배상액으로 산정하는 것은 잘못이 있다고 하였고(대법원 2023. 2. 23. 선고 2018다287423, 2018다287430 판결 참조), 냉동육절기, 냉장육절기 등 회수하여 다시 사용할 수 있는 물건은 이를 회수함으로써 그 가액 상당의 가치를 자신에게 귀속시킬 수 있으므로, 이중배상 혹은 과잉배상을 방지하기 위하여 그 가액 상당을 손해배상액에서 제외하여야 한다고 하면서, 물건 전부의 가액이 손해배상액에 포함되는 전제에서 그 가액 62,600,000원이 포함된 권리금 감정평가액 215,360,000원과 실제 권리금 계약이 체결된 2억 원 중 낮은 금액인 2억 원에 책임제한을 한 175,000,000원을 손해배상액으로 인정한 것은 잘못이 있다고 판시하였습니다(대법원 2023. 6. 29. 선고 2021다298690, 2021다298706 판결 참조).

이처럼 회수가능한 비품 등은 이중배상 혹은 과잉배상을 방지하기 위하여 그 가액을 손해배상액에 포함시킬 수 없다는 것이 최근 대법원의 입장이므로, 권리금 회수기회 방해행위에 따른 손해배상청구를 함에 있어 유의하여야 할 것입니다.