법무법인 명도 박정현 컨설턴트입니다. 
부동산 담보신탁 명도소송 부동산 담보신탁 명도소송에 대해 알아보도록 하겠습니다. 위탁자는 부동산을 담보로 하여 신탁사와 담보신탁 계약을 체결하고 신탁사에서 수익권증서를 발급받아, 은행에서 대출을 받습니다. 위탁자의 불법 임대차 그런데 대출 이후 위탁자는 신탁사와 은행의 동의를 구하지 않고 불법 임대차계약을 맺는 경우가 많습니다. 그 이유는 지금 같은 부동산 하락세의 경우 분양을 통해 대출금을 갚으려고 했던 위탁자의 실현이 쉽지 않아, 결국 건물에 세입자라도 들여서 보증금이라도 받기 위함입니다. 이렇게 위탁자는 은행에서 받은 대출금, 임차인에게 받은 보증금 및 월세 등의 이익을 얻지만, 그 이익을 다른 건물에 투자하는 등으로 모두 소진하고 은행의 대출금 및 이자를 갚지 않는 경우가 비일비재하게 발생됩니다. 우선수익자의 명도소송 필요성 이렇게 되면 은행은 기한이익을 상실한 위탁자에 대해 대출금 회수를 위해 신탁사에 공매 요청을 하게 됩니다. 그런데 신탁사의 공매 개시 이후 명도소송은 공매공고대로 매수자가 해야 하기 때문에, 명도에 부담을 느낀 매수인이 나타나지 않아 공매는 계속 유찰이 됩니다. 그 이유는 경매 사건과는 달리 공매 사건은 인도명령 절차가 없으므로 매수자가 직접 명도소송을 진행해야 하기 때문입니다. 따라서 매수자의 명도 부담을 덜어준다면 낙찰이 쉽게 될 수 있습니다. 그 방법으로 은행은 공매 개시와 더불어 명도소송을 진행하는 것입니다. 명도소송은 일반적으로 부동산점유이전금지가처분과 같이 진행합니다. 부동산점유이전금지가처분 필요성 부동산점유이전금지가처분을 하는 이유는 해당 목적물에 누가 살고 있는지를 파악하기 위해서입니다. 점유자가 특정되면, 점유자와 위탁자를 피고로 하여 명도소송을 진행하게 됩니다. 통상 민사소송의 절차는 소장이 상대방에게 도달되고 서로 답변서 및 준비서면을 제출하면 변론기일이 지정됩니다. 하지만 신탁 사건의 소송 대부분은 피고가 답변서를 제출하지 않아 변론 절차 없이 선고가 되는 구조입니다. 신탁 사건의 소송의 절차는 아래와 같습니다. 소장 접수 → 소장부본 송달 - > 피고 답변서 미제출 → 무변론판결선고기일지정신청 → 선고ㆍ판결 |
민사소송법 제256조(답변서의 제출의무) ① 피고가 원고의 청구를 다투는 경우에는 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 한다. 다만, 피고가 공시송달의 방법에 따라 소장의 부본을 송달받은 경우에는 그러하지 아니하다. |
위 조문처럼 상대방이 소장부본을 송달받고 이에 대한 반박서면을 30일이 지나도록 제출하지 않는다면, 무변론판결선고기일신청을 하여 바로 판결을 받을 수 있습니다. 법무법인 명도의 신속한 업무처리 시스템 법무법인 명도의 강점은 사건 추적관리를 통해 상대방의 답변서 제출 기한을 정확하게 체크하고 30일이 지나면 바로 다음 날 무변론판결선고기일 신청을 합니다. 의뢰인은 항상 빠르고 정확한 업무처리를 원합니다. 그런 의뢰인의 마음을 담아 사건을 철저하게 관리하는 게 법무법인 명도의 원칙입니다. 다만 여기서 한 가지 알아야 할 점이 있습니다. 민사소송법 제257조(변론 없이 하는 판결) ① 법원은 피고가 제256조 제1항의 답변서를 제출하지 아니한 때에는 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있다. 다만, 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우에는 그러하지 아니하다. |
위 제257조 단서 조항을 살펴보면 판결이 선고되기까지 피고가 답변서를 제출하는 경우는 변론없이 판결할 수 없다라고 되어 있습니다. 예를 들어 피고가 답변서를 제출하지 않아 무변론판결선고기일을 신청하고 2023년 7월 28일로 선고기일이 지정됐습니다. 그런데 피고가 답변서를 선고기일 전인 2023년 7월 27일에 제출한다면 선고기일은 취소되고 변론을 진행해야 한다는 뜻입니다. 또한, 이때도 상대방이 답변서를 제출한 것만 확인하고 변론기일지정 신청을 하지 않으면 재판부에서는 변론기일을 알아서 지정해 주지는 않습니다. 물론 지정해 주는 때도 있으나 꽤 시일이 지난 후 지정해 줄 수 있습니다. 따라서 답변서 제출이 파악되는 즉시 바로 변론기일지정 신청서를 제출하고 상대방 답변서 내용을 검토해 반박서면을 제출해야 합니다. 이렇듯 사건의 절차를 파악하고 소송 기간의 누수가 없도록 사건을 진행할 수 있는 능력은 다수의 명도소송을 진행한 법무법인 명도만이 할 수 있습니다. 신탁부동산 전담 '신탁팀' 법무법인 명도는 은행의 채권확보를 위해 신탁팀을 신설했고, 신탁사 대응부터 위탁자 및 불법 점유자에 대한 대응까지 체계적으로 업무를 수행하고 있습니다. 또한 우선수익자의 이익을 최우선으로 하여 신속한 명도와 빠른 매매를 원칙으로 하고 있습니다. 업무 특성상 신탁부동산에만 집중할 수 없는 우선수익자의 입장을 고려하여 사건 의뢰 시 계약 체결부터 사건별로 법무법인 명도 홈페이지 내 계정을 생성하여 진행 과정을 빠르고 간편하게 확인할 수 있는 시스템을 구축하였습니다. 명도 관련 사건만을 수행하는 법무법인 명도에서는 은행을 고려한 명도소송 및 집행비용을 정찰제화하여 합리적인 수임료를 제시하고 있습니다. 신탁부동산 명도소송에 대해 고민 중인 은행이라면 언제든지 연락해 주시기를 바랍니다. 감사합니다. |
작성일 : 2023.08.30