법무법인 명도

강미진 변호사입니다.​

상가건물 임대차보호법상 갱신요구권

상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 합니다)은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있습니다.

구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 ‘개정 상가임대차법’이라고 합니다) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 정하고 있습니다.

개정 상가임대차법의 적용 범위

결국, 상가임대차법상 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 5년인지, 10년인지와 관련해서 개정 상가임대차법 부칙 제2조에서 정하고 있는 “이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차”의 해석이 중요하다고 할 것입니다.

이에 대해 대법원은 “위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다.”고 판시한 바가 있습니다(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결).

사례별 적용 여부

이해를 돕기 위해 구체적인 사례를 들어서 설명해 보도록 하겠습니다.

① 2015. 7. 30. 임대차 계약을 체결하면서 임대차기간을 5년으로 한 경우, 2018. 10. 16. 이후 임대차계약의 기간이 의무임대차기간인 5년을 경과하여 임차인은 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없고 그에 따라 임대차계약은 기간만료로 종료되어 갱신되지 않았으므로 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않습니다.

② 2015. 7. 30. 임대차 계약을 체결하면서 임대차기간을 1년으로 한 경우, 임차인은 2018. 10. 16. 이후인 2019. 7. 29. 만기일 이전 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구를 할 수 있으므로 그에 따라 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용될 수 있습니다.

묵시적갱신의 적용 여부

그렇다면, 개정 상가임대차법 부칙 제2조에서 정하고 있는 “이 법 시행 후 갱신되는 임대차”에 묵시적 갱신도 포함될까요?

개정 상가임대차법 시행 후 갱신되는 임대차에는 임차인의 계약갱신요구권 행사에 의하여 갱신되는 경우는 물론 당사자의 합의에 의하여 갱신되거나 묵시적으로 갱신된 경우도 포함된다고 해석하는 것이 판례의 태도입니다(서울북부지방법원 2021. 9. 8. 선고 2020나38905 판결 등 다수).

개정 상가임대차법의 적용 여부가 궁금하다면?

다소 복잡해 보일 수도 있는데, 임대차기간을 최대 5년 보장받는지(보장해줘야 하는지), 아니면 10년 보장받는지(보장해줘야 하는지)의 문제는 임차인, 임대인 모두에게 매우 중요한 문제이므로, 법률 전문가와 상담을 통해 사전에 면밀한 검토가 필요할 것으로 보입니다.

감사합니다.