법무법인 명도

공민석 팀장입니다.

임대인의 ‘임의강제집행’특약은 유효할까?

계약기간이 만료되기 전 임대인은 기간만료에 따른 퇴거요청 또는 계약갱신거절의 의사를 통보하고, 임차인이 계약갱신을 요구하지 않으면 임대차계약은 종료됩니다.

또한 주거는 2기, 상가는 3기의 월세를 연체하는 등 임차인이 의무를 현저히 위반했을 때 임대인은 임대차계약을 일방적으로 해지시킬 수 있습니다.

임대차가 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환하고 임차인은 임대인에게 임차목적물을 돌려줘야 하는데, 임차인이 임대인의 명도 요구를 거부하고 임차목적물을 계속 점유하면, 임대인은 강제로 임차인을 내쫓아야 하는 상황이 발생합니다.​

이를 대비하여 임대인은 임대차계약 시 임차인의 동의를 받아 특약사항으로 ‘임대차계약의 종료일 또는 임대인의 계약해지통보 1주일 이내에 임차인이 소유물과 재산을 반출하지 않은 경우, 임대인은 임차인의 물건을 임의로 철거, 폐기, 반출할 수 있으며, 임차인은 개인적으로나 법적으로 하등의 이의를 제기하지 않는다.’라고 약정하였습니다.

위 특약사항을 근거로 강제집행을 할 수 있는가?

​강제집행은 “국가”만이 가능하며, 강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 임대인이나 채권자는 국가에 대해 강제집행권의 발동을 신청 또는 제기할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 한 계약은 사회질서에 반하는 것으로 무효다.(대법원 2005. 3. 10. 선고 2004도341 판결)

* 무단으로 강제집행하면 형사처벌

만약 특약에 기초하여 임대인이 임차인의 허락없이 들어가거나, 임차인의 물건을 마음대로 반출 및 출입문을 강제로 개문하고 들어가는 경우 건조물침입죄 또는 주거침입죄(상가침입죄가 없으므로 양 죄명에 해당될 수 있음), 절도죄, 재물손괴죄 등 형사적 책임이 수반될 수 있습니다.

따라서, 임대차계약 시 차후 소송에 의한 판결문으로 강제집행을 하지 않고 즉시 집행력 또는 집행권을 행사하기 위해서는 “제소전화해”제도를 활용하는 것이 바람직합니다.

감사합니다.