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HOME > 커뮤니티 > 명도이야기 |
 작성일 : 2023.08.11 |
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| 주택임대차보호법의 임대차기간 |
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명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이동연 차장입니다.
이번에는 주택임대차보호법의 임대차기간에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 일반적으로 임대차계약을 체결할 때, 기간은 당사자간의 협의에 따라 얼마든지 달리 정할 수 있습니다. 하지만 주택임대차의 경우 꼭 그렇지는 않습니다. 그 이유는 주택임대차보호법에서 정한 임대차기간이 있기 때문입니다. 주택임대차보호법에서는 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 정하였는데, 이 규정은 임차인을 보호하기 위한 취지로 만들어진 것인 만큼 임대인과 달리 임차인은 2년 미만으로 정한 임대차기간의 유효함을 주장할 수 있도록 하였습니다. 예를 들어 1년으로 임대차기간을 정한 주택임대차의 경우 임대인의 갱신거절통보가 임차인에게 적법하게 도달되었다고 하더라도, 임차인이 이를 부인하면서 2년의 기간을 주장할 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임대차기간은 2년으로 적용되는 것입니다. 또한 주택임대차보호법은 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 경우, 임대차기간은 2년으로 하고 나머지는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 있습니다. 그렇다면 1년으로 임대차기간을 정한 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되었을 때, 임차인은 임대차기간을 3년으로 주장할 수 있을까요? 이와 관련한 대법원의 판결 내용은 아래와 같습니다. [1] 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이라고 할 것이므로 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다. [2] 따라서 임차인이 같은 법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정된다 할 것이고, (당원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결, 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 참조) 이 사건과 같이 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다 할 것이다. (대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결) |
위와 같이 주택임대차보호법이 보장하는 최소기간은 2년인데, 2년 미만의 임차인이 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되어 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우에는 주택임대차보호법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없으므로 (묵시의 갱신 전 1년 임대차기간) 위 사례의 경우 3년의 임대차 기간을 주장할 수 없음을 유의하셔야 합니다. 감사합니다.
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