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HOME > 커뮤니티 > 명도이야기 |
 작성일 : 2023.08.09 |
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| 상가 임차인의 계약해지 통고 (묵시적 갱신기간 內) |
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명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이준호 컨설턴트입니다.
임대차기간이 남아 있는데 임대차계약을 해지할 수 있을까요? 특히 임차인의 경우는 어떨까요? 상가건물임대차보호법에서는 아래와 같이 임차인의 해지통보를 규정하고 있습니다. 제10조(계약갱신 요구 등) ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. [전문개정 2009. 1. 30.] |
그렇습니다. 상가임대차보호법 제10조의 4항에서는 묵시적갱신을 규정하고 있으며 묵시적갱신 기간 내에는 임차인이 언제든지 해지통보를 할 수 있고, 해지통보가 임대인에게 도달하면 3개월 뒤에 효력이 발생됩니다. 여기서 중요한 것은 ① ‘묵시적 갱신기간 내’ 라는 것과 ② ‘임대인은 해지통보 불가’ 라는 것입니다. 임대인은 묵시적 갱신기간 내라면 임차인에게 해지통보가 불가합니다. 그렇다면 환산보증금이 초과하는 경우는 어떨까요? 이 경우는 임차인 뿐아니라 임대인도 해지할 수 있습니다. 상가임대차보호법의 적용범위는 아래와 같습니다. 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물 (제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차 (임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.> ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. |
위 법조문을 쉽게 설명드리면 환산보증금이 (보증금+월차임 × 100) 초과되는 임차인은 일부규정을 제외하고는 민법이 적용된다는 내용입니다. 위에서 상임법상 임차인의 해지조항은 제10조의 ④항 및 ⑤항입니다. 하지만 적용범위 법조문에 의하면 상임법 제10조의 ④항 및 ⑤항은 환산보증금이 초과되는 임차인에게는 적용되지 않습니다. 결국 ① 환산보증금이 초과하는 임대차계약이 ② 묵시적 갱신된 경우 상가임대차보호법이 아닌 민법이 적용된다는 의미입니다. 그러면 민법상 묵시적갱신 기간동안의 해지통보에 대해 살펴보겠습니다. 제635조 (기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우 1월 2. 동산에 대하여는 5일 |
위 조문을 쉽게 설명드리면 임대차기간의 약정이 없는 때 (상임법상 환산보증금 초과한 임대차계약의 묵시적갱신)에는 언제든지 계약을 해지할 수 있는데, 임대인이 해지통보하여 임차인에게 도달한 날로부터 6월 뒤, 임차인이 해지통보하여 임대인에게 도달한 날로부터 1개월 뒤에 그 효력이 발생 된다는 내용입니다. * 핵심 POINT * | 임대인 | 임차인 | 상가임대차보호법 | 계약해지 통보 불가 | 해지통보 가능 (도달 후 3개월뒤 효력) | 민법 (환산보증금 초과) | 해지통보 가능 (도달 후 6개월뒤 효력) | 해지통보 가능 (도달 후 1개월뒤 효력) |
처음부터 끝까지 완벽한 법무법인 명도입니다. 감사합니다. |
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