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HOME > 커뮤니티 > 명도이야기 |
 작성일 : 2023.08.07 |
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| 권리금 소송에서 신규임차인을 반드시 주선하여야 하는지 |
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명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박상용 차장입니다.
임차인은 권리금을 임대인에게 직접 청구할 수 없으나, 만일 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약을 정당한 사유없이 거절할 경우 임대인에게 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 최근 법무법인 명도는 임차인의 신규임차인 주선행위와 관련하여 판결을 받았는데요. 쟁점은 임차인이 예외적으로 신규임차인을 주선하지 않아도 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는지 여부였습니다. 우선 관련 법조항을 살펴보면, 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 위 제10조의4 제1항 제4호 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 |
위 법조항만 보면, 임차인이 반드시 신규임차인을 주선으로 하여야 하는 것으로 보입니다. 그러나 예외적으로 신규임차인을 주선하지 않아도 권리금 상당 손해배상을 청구할 수 있는데요. 대법원 2019. 7. 4., 선고, 2018다284226, 판결 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다. |
위 사건의 사실관계를 보면, 임대인은 임차인에게 이 사건 상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다고 하였고, 임차인은 창업컨설팅 회사를 통해 권리금 6,000만 원을 지급받고 신규임차인을 소개받기로 협의를 진행하였으나 임대인이 상가를 직접 사용하겠다는 의사를 분명히 밝히자 신규임차인 물색을 중단하고 신규임차인을 주선하지 않은 채 임대인에게 상가를 인도하였습니다. 참고로 항소심 법원은, 임차인이 신규임차인을 주선하지 않았으므로 임대인은 손해배상 책임을 부담하지 않는다고 판단하였습니다. (수원지방법원 2018. 10. 17. 선고 2017나83713 판결). 대법원은, 항소심 판단과 달리 임대인이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 임차인의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 확정적으로 표시하였다고 봄이 타당하고, 이러한 경우 임대인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것이 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다. |
라고 판단하였습니다. 한편, 최근 법무법인 명도가 받은 판결에서 법원은, 임대인이 임차인의 신규임차인 주선행위를 거절하는 확정적 표시하였다고 인정하기 부족하다는 판단을 하였는데요. 서울서부지방법원 2022가단268767(본소)건물인도, 2022가단289665(반소) 판결 |
임차인은, 임대인에게 임대차계약 갱신을 요구하는 한편, 임대차계약이 종료되는 경우 신규임차인을 주선하고자 하므로 신규 임대차계약 체결에 대한 가부 여하를 알려 달라고 통지하였으나 이에 대한 회신이 없었던 점과 임대차기간 만료 전에 건물인도 소송을 제기한 점 등에서 임대인은 임차인의 신규임차인을 주선하더라도 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다는 주장을 하였습니다. 임대인은, 임차인의 주장에 대하여 임대차계약 갱신거절의 통지를 한 것만으로 신규임차인의 주선행위를 방해한 것으로 볼 수 없고, 임차인이 임대차기간 만료 전에 건물인도를 하지 않겠다고 하였으므로 부득이 소제기한 것에 불과하므로 방해행위로 볼 수 없다고 반박하였습니다. 법원은, 임대인이 계약갱신거절 의사표시를 한 것과 계약만료 전 건물인도 소송을 제기한 것이, 임차인이 신규임차인을 주선하더라도 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다고 인정하기 부족하다고 판단하였습니다. 상가건물임대차보호법에서는 임차인의 신규임차인 주선행위를 전제하여 권리금회수기회보호 조항을 적용하고 있습니다. 위 대법원 판례처럼 예외적인 경우가 아니라면, 반드시 신규임차인 주선이 필요합니다. 법무법인 명도는 부동산, 권리금, 임대차 분쟁을 전문으로 다루는 로펌으로 부동산 및 임대차 전문 변호사들과 경험 많은 실무진들이 모여 의뢰인의 입장에서 가장 합리적인 대안을 제시해 드리고 있습니다. 감사합니다. |
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