명도만 생각합니다.

법무법인 명도 공민석 팀장입니다.

수원에서 보증금 5천만 원,

월세 3백만 원에

통닭집을 운영하는

임차인 A씨는

계약기간이 종료되기 2달 전

임대인으로부터

보증금과 월세를

동시에 5%를 인상해달라는

요구를 받았습니다.

‘상가건물임대차보호법’

(이하 ‘상임법’)은

환산보증금이

일정금액 이하 임대차에서

차임 또는 보증금을 증액할 때

최소 경과기간과

상한요율을 규정하고 있습니다.

그렇다면,

임대인은 증액 요구 시

보증금과 차임을 동시에

각 5%씩 요할 수 있을까요?

결론부터 말씀드리자면,

보증금과 차임을

각 5%씩 동시에

요구할 수 있습니다.

다만, 증액청구는

임대차계약 또는

약정한 차임 등의

증액이 있고 난 뒤

1년이 지난 후에 할 수 있고,

임대인의 일반적인 통보만으로

증액청구가

인정 될 수는 없습니다.

수원에서 보증금 5천만 원,

월세 3백만 원에

갈빗집을 운영하는

임차인 A씨는

임대인과의 분쟁을 피하고자

매년 재계약을 할 때마다

임대인의 요구에 따라

5%를 초과한 차임증액에

동의하였습니다.

이후 임차인 A씨는

영업을 중단하기로

마음을 먹었습니다.

그렇다면, 상임법에서 규정하는

상한요율을 준수하지 않고

기지급 한 초과 증액분에 대해

임차인A씨는

임대인에게 반환받을 수 있을까요?

원칙적으로 5% 초과

증액청구는 무효입니다.

임대인과 임차인이

임차인에게 불리하도록

5%를 초과해서

증액하는것으로 청구했다면

그것은 효력이 없는 바,

임차인은 임대인이

5%를 초과해서 징수한 임대료를

반환청구 할 수 있습니다.

그러나, 양 당사자가 합의했다면

5% 초과 증액약정은 유효합니다.

‘상임법’이 증액의 경우에

5%를 초과하지 못한다고

규정한 것에 대해 법원은

“이 규정은

임대차계약의 존속 중

당사자 일방이 약정한

차임 등의 증감을

청구한 경우에 한해서 적용되고,

임대차계약이 종료한 후

재계약을 하거나

임대차계약 종료 전이라도

당사자의 합의로

차임 등을 증액하는 경우에는

적용되지 않는다.”

라고 판단하고 있습니다.

(대법원 2014. 2. 13. 선고,

2013다80481 판결)

즉, ‘상임법’은 강행법규로

5% 초과증액을 금지하고 있지만,

양 당사자간 5% 초과 증액을

합의한 경우에는

그대로 인정한다는 것입니다.

정리하자면

임대인이 증액을 요구하고

임차인이 동의하지 않은 상태에서

임대차계약 종료 시

임대인이 일방적으로

보증금에서 월세를 공제했다면

임차인은 임대인이

5% 초과해서 징수한

임대료를 돌려받을 수 있으나,

임대인의 증액요구에

임차인이 이를 동의했다면

그것이 5% 초과할지라도

임차인은 특별한 사정이 없으면

돌려받기 어렵습니다.