명도만 생각합니다. 

법무법인 명도 이준호 컨설턴트입니다.

요즘 부동산 시세의 하락으로 인한

보증금 관련 이슈들이 많습니다.

이로 인해 ‘역전세’ 현상도

많이 일어나고 있습니다.

따라서 많은 임대인들이

그리고 세입자들이

골머리를 앓고 있는데요.

세입자의 경우

인터넷 검색을 조금만 해보시면

보증금을 보전할 수 있는 방법을

아실 수 있습니다.

바로 ‘보증금반환청구소송’ 및

‘임차권등기명령’인데요.

오늘은 주택임대차보호법이

일부 개정되어

더욱 수월해진

‘임차권등기명령’절차에 대해

말씀드리려 합니다.

‘임차권등기명령’은

‘대항력’을 유지하기 위한

수단입니다.

예를 들어 말씀 드리겠습니다.

계약만료를 앞두고 있는 나임차씨는

나임대씨에게

계약만료일에

부동산을 비워주겠다고 고지하며

계약의 종료를 알렸습니다.

나임대씨는

현재 보증금을 지급할 수 없으니

새로운 임차인을 구하는 대로

지급하겠다고 하였고

나임차씨는 알겠다고 하였습니다.

이후 나임차씨는

현재 거주지의 계약만료일에 맞추어

새집으로 이사할 계획을 세웠습니다.

하지만 나임대씨는

계약만료일이 다가오는데도

새로운 임차인이 구해지지 않았다며

보증금 반환을

차일피일 미루는 것이였습니다.

계약만료일이 지나고

마음이 다급해진 나임차씨는

‘임차권등기명령’이라는

절차에 대해 알게 되었고

‘임차권등기’절차를 진행하여

대항력을 유지한 채

새로운 집으로 이사하기로

마음먹었습니다.

임차권등기절차를

진행하게 된 나임차씨.

하지만 예상과는 달랐습니다.

절차를 진행하며

결정까지는 수월하게 나왔으나

결정문이 나임대씨에게

송달이 되지 않는 것이였습니다.

결정문이 나임대씨에게 도달해야

그때 법원에서

등기소에 등기를 촉탁한다는 사실을

몰랐던 것이였죠.

새로운 집으로

이사할 날이 다가오는 나임차씨는

발만 동동 구르고 있었는데

다행히 나임대씨에게

송달이 완료되어

무사히 임차권등기가 완료되었으며

새로운 집으로

이사를 할 수 있게 되었습니다.

임차권등기가 완료되기 전

새로운 집으로 전입을 옮기거나

이사를 가게 될 경우

‘대항력’을 잃게 되므로

보증금 반환에

어려움이 생길 수 있게 됩니다.

따라서 위 나임차씨처럼

‘임차권등기명령절차’를 진행하여

대항력을 유지한 뒤

이사를 나가고

주민등록을 옮겨야

보증금을 문제없이

반환받을 수 있습니다.

하지만 위 예시처럼

임차권등기신청을 한 뒤

‘결정문’이 상대방에게 송달되어야

등기가 진행되는

문제점이 있었습니다.

보통 임대인의 경우

위 결정문의 송달을

악의적으로 피하는 경우가

많기 때문입니다.

하지만 제목에서 보신 바와 같이

이번에 주택임대차보호법의

제3조의 3

임차권등기명령 조항 중

제3항이 2023. 4. 18.자로

개정되었으며

내용은 아래와 같습니다.

③

다음 각 호의 사항 등에 관하여는

「민사집행법」 제280조제1항,

제281조, 제283조, 제285조,

제286조, 제288조제1항,

같은 조 제2항 본문, 

제289조, 제290조제2항 중

제288조제1항에 대한 부분,

제291조, 제292조제3항 및

제293조를 준용한다.

이 경우 “가압류”는 “임차권등기”로,

“채권자”는 “임차인”으로,

“채무자”는 “임대인”으로 본다.

<개정 2023. 4. 18.>

위 개정조항의 내용 중

중요한 것은

민사집행법 ‘제292조 제3항’입니다.

민사집행법 제292조 제3항은 

아래와 같습니다.

제292조(집행개시의 요건)

③ 제2항의 집행은

채무자에게 재판을

송달하기 전에도 할 수 있다.

즉 기존에는

임차권등기명령신청서를

법원에 제출하고 결정이 나오면

이 결정문이 상대방에게 송달이 되야

등기가 진행되었습니다.

하지만 이번 개정으로 인해

‘송달하기 전’이라도

결정만 나오면

등기가 진행될 수 있습니다.

이 조항의 시행일은

2023. 10. 19.부터입니다.

이제 시행일부터 임차인들은

보증금반환에 대해

그리고 대항력을 유지하는게

좀 더 수월해 졌습니다.

추가적으로 임대인이 사망한 경우

상속대위등기를 경료하지 않고도

법원의 임차권등기명령 후

임대인에 대한 고지 절차 없이

즉시 상속인을 상대로

임차권등기를

경료할 수 있게 되었습니다.

* 핵심 POINT *

1. 임차권등기명령절차는

‘대항력’을 유지하기 위한

필수수단이다.

2. 현재는

임차권등기명령 결정문이

상대방에게 송달이 되어야

등기가 진행된다.

3. 2023. 10. 19.부터는

임차권등기명령 결정문이

상대방에게

송달이 되지 않더라도

등기가 진행된다.

4. 임대인이 사망한 경우

상속대위등기를 경료하지 않고도

법원의 임차권등기명령 후

임대인에 대한 고지 절차 없이

즉시 상속인을 상대로

임차권등기를 경료할 수 있다.

​

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