명도만 생각합니다.

법무법인 명도 최윤지 변호사입니다.

최근 전세사기피해와 관련해

사회적으로 큰 문제가

되고 있습니다.

전세사기의 유형은 크게

대출금 건물의

전월세 계약 현황 등을 속여

충분히 자력이 있는 것처럼 행세하며

처음부터 임대차계약을 체결하거나

(권리관계 기망)

혹은 다수 주택을 매수하여

다수 임차인들로부터

실제 분양, 매매대금보다

높은 금액으로

임대차보증금을 받은 사례

(무자본 갭투기 사기)

등이 있습니다.

상담 과정에서 

임대인이 보증금을

돌려주지 않고 있다고

전세사기 아니냐고

물어보시는 경우도

제법 있는데요,

전세사기가 단순히

임대인이 보증금을 돌려주지 않는

모든 채무불이행을

의미하는 것은 아닙니다.

특히 요즘은 부동산시장의 침체로

전세가가 점점 하락함에 따라

보증금 반환을 우려한

많은 분들의 상담요청을

받게 되는데요,

본 칼럼에서는

최근 전세사기피해가

확산됨에 따라

국회에서 마련한

전세사기피해자 지원 및

주거안정에 관한 특별법의

주요 내용에 대해

설명드리고자 합니다.

전세사기피해자 지원 및

주거안정에 관한 특별법은

(이하 특별법)

2023. 6. 1. 법 공포와

동시에 시행되었으며,

시행 이후 2년간 유효한

임시적인 법률입니다.

특별법이 인정되는

전세사기피해자로 인정되려면

특별법 제3조에 따라

다음의 요건을 모두 충족하는

임차인이어야 합니다.

1) 임차인이

대항력과 확정일자를

구비하여야 하고

2) 임차보증금이

3억 원 이하여야 하며

(최대 5억 원 범위 내 조정 가능)

3) 경매나 공매 절차가

개시되는 등

다수의 피해가 발생

또는 발생이 예상되어야 하고

4) 임대인에 대한

수사기관의 수사가

개시되는 등

임대인의 채무불이행

의도 자체가 의심되는 상황

이러한 모든 요건을 갖춘 자로서

전세사기피해지원위원회의

심의와 의결을 거쳐

국토교통부장관이 결정한

임차인을

전세사기피해자라고

인정하게 됩니다.

이렇게 특별법상 

전세사기피해자로 인정되면,

현재 임대차한 부동산에 대해서

진행 중인 경매나 공매 절차를

유예 혹은 정지

신청할 수 있습니다.

또한 전세사기피해자는

원하는 경우

경매 절차에서

우선매수권을 행사하여

임차주택을 낙찰받거나,

한국토지주택공사(LH)에

자신의 우선매수권을 양도하여

LH가 경매나 공매 절차에 참여해

주택을 매입하게 한 후,

해당 주택이

공공주택 등으로 전환되면

계속 거주할 수도 있습니다.

또한, 피해자에 대해서는

그 이외에 조세안분의 특례,

대출 등 금융지원,

신용회복 등의

각종 지원이 제공됩니다.

이러한 전세사기 피해자로서

지원대상인지 여부를

확인하기 위해 국토교통부는

특별법에 근거하여

전세사기피해지원회를 설치하고,

지자체(시 혹은 도)는

전세사기 피해자 신청을

받는 즉시

국토부에 통보하여야 합니다.

이후 피해사실 등에 대한

조사 결과

피해자 여부가

최종적으로 결정되는데,

특별법의 지원을 받기 위해서는

임차인의 “신청”이

필수적으로 필요합니다.

오늘은 간략하게

전세사기피해자 지원 및

주거안정에 관한 특별법의

주요 내용에 대해

살펴보았습니다.

이러한

전세사기피해 방지를 위해서는

임대차계약을 실체 그대로

정확하게 체결하셔야 합니다.

임대인이 요구하더라도

페이백 형식으로

보증금 일부를 돌려받거나

계약서와 다르게

임대인과 합의해서는 안됩니다.

임대차 계약 체결 즉시

주민센터를 방문해

전입신고와 확정일자를

반드시 받아야 합니다.

사회초년생의 경우

의외로 기본적인 신고를

누락한 경우도

안타깝지만

분명 존재하기도 합니다.

참고로 정부에서 운영하는

안심전세앱이라는

모바일 서비스를

유용하게 이용할 수 있습니다.

2022년 9월 정부가

국토교통부, 한국부동산원,

HUG(주택도시보증공사)를 통해

전세사기피해방지방안을

마련한 것인데요,

전세계약 전 필수로 확인해야 하는

체크리스트, 부동산과 집주인,

공인중개사에 대한 정보를

확인할 수 있습니다.

앱을 통해 전세보증가입 신청과

무료 법률상담을 신청할 수 있는

원스톱 서비스입니다.

별도로 주택도시보증공사에서

지역별로 전세피해지원센터를

운영하고 있어서

센터를 방문해

상담을 받을 수 있습니다.

만약 전세사기피해를 입은 경우

법적 구제를 취하게 된다면

구체적인 사실관계 여부에 따라서

민사적으로는 보전처분과 함께

보증금반환소송이나

임차권등기명령신청,

형사적으로는 형사고소를

고려해 볼 수 있을 것입니다.

걱정마세요.

법무법인 명도가

여러분과 함께 하겠습니다.

감사합니다.