명도만 생각합니다.

법무법인 명도 강미진 변호사입니다.

오늘은 임대차계약의 갱신과

존속기간에 대해

살펴보고자 합니다.

먼저 묵시적 갱신에 관한

규정부터 보겠습니다.

주택임대차보호법

제6조(계약의 갱신)

① 임대인이

임대차기간이 끝나기

6개월 전부터

2개월 전까지의 기간에

임차인에게

갱신거절(更新拒絶)의 통지를

하지 아니하거나

계약조건을 변경하지 아니하면

갱신하지 아니한다는 뜻의

통지를 하지 아니한 경우에는

그 기간이 끝난 때에 전

임대차와 동일한 조건으로

다시 임대차한 것으로 본다.

임차인이 임대차기간이 끝나기

2개월 전까지

통지하지 아니한 경우에도

또한 같다.

② 제1항의 경우

임대차의 존속기간은

2년으로 본다.

③ 2기(期)의

차임액(借賃額)에 달하도록

연체하거나

그 밖에 임차인으로서의

의무를 현저히 위반한

임차인에 대하여는

제1항을 적용하지 아니한다.

상가건물 임대차보호법

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이

임대차기간이 만료되기

6개월 전부터

1개월 전까지 사이에

계약갱신을 요구할 경우

정당한 사유 없이

거절하지 못한다.

다만, 다음 각 호의

어느 하나의 경우에는

그러하지 아니하다.

<중략>

④ 임대인이

제1항의 기간 이내에

임차인에게 갱신 거절의 통지

또는 조건 변경의 통지를

하지 아니한 경우에는

그 기간이 만료된 때에

전 임대차와 동일한 조건으로

다시 임대차한 것으로 본다.

이 경우에 임대차의 존속기간은

1년으로 본다.

임대차 목적물이

'주택'이라면,

묵시적 갱신이 된 이후의

임대차 존속기간은

2년으로 간주합니다.

그리고 임대차 목적물이

'상가'라면,

묵시적 갱신이 된 이후의

임대차 존속기간은

1년으로 간주합니다.

물론, 임차인은

위 존속기간을

반드시 채울 의무는 없습니다.

묵시적 갱신된 이후

임차인은 언제든지

임대인에게

계약 해지를 통지할 수 있으며,

다만 그 해지의 효력이

3개월 뒤에 발생한다는 것이

주택임대차보호법 및

상가건물임대차보호법의

내용입니다.

주택임대차보호법

제6조의2

(묵시적 갱신의 경우

계약의 해지)

① 제6조제1항에 따라

계약이 갱신된 경우

같은 조 제2항에도 불구하고

임차인은 언제든지

임대인에게

계약해지(契約解止)를

통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는

임대인이

그 통지를 받은 날부터

3개월이 지나면

그 효력이 발생한다.

상가건물 임대차보호법

제10조(계약갱신 요구 등)

⑤ 제4항의 경우

임차인은 언제든지

임대인에게

계약해지의 통고를

할 수 있고,

임대인이

통고를 받은 날부터

3개월이 지나면

효력이 발생한다.

다만, 위와 같이

묵시적 갱신 시 적용되던

계약해지 통지 규정이

주택임대차보호법 개정에 따라

임차인의

계약갱신요구에 따라 갱신된

임대차에까지 확대 적용되면서

최근 관련된 분쟁이

많이 발생하고 있습니다.

주택임대차보호법

제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고

임대인은 임차인이

제6조제1항 전단의

기간 이내에 계약갱신을

요구할 경우

정당한 사유 없이

거절하지 못한다.

다만, 다음 각 호의

어느 하나에

해당하는 경우에는

그러하지 아니하다.

<중략>

④ 제1항에 따라 갱신되는

임대차의 해지에 관하여는

제6조의2를 준용한다.

이와 관련하여 임차인이

계약갱신요구권을 행사하여

임대차계약이 갱신된 경우에도

임차인은 언제든지

계약해지 통지를 할 수 있고

임대인이 그 통지를 받은 날로부터

3개월이 지나면

해지의 효력이

발생하도록 하는 것은

임차인의 권리만

과도하게 보장하는 것이라는

비판이 제기되기도 합니다.

더욱이 요즘은 소위 ‘역전세’로

임대인이 새로운 세입자를

구하기 힘든 시기인 만큼

해당 법규정의 개정을

요구하는 목소리도

커지고 있습니다.

주택임대차보호법이 개정된지

벌써 3년이 다 되어 가지만,

현실은 여전히

혼란스러운 것 같습니다.

개정된 조문을 확인하고

혹시 모를 상황을 대비하는 것이

안전할 것으로 보입니다.