명도만 생각합니다.

법무법인 명도 유영선 고문입니다.

대형쇼핑몰 등의 경우

통상 각 층마다

수십개의 구분점포가

영업을 하고 있는데,

각 점포는 그 크기가 다양하며

분양 당시의 

구분점포 형태로

운영하는 곳도 있고

인접 점포와 통합하여

큰 점포를

운영하는 곳도 있습니다.

이와 같이 인접 점포를 통합하여

운영하는 구분점포에 대하여

각각 근저당권이 설정되어 있다가

그 중 일부 구분점포에 대하여만

경매가 진행되고 낙찰이 되어

강제집행을 하게 된 사례가

종종 있습니다.

이런 경우

인도집행 시

그 경계가 불명확하다는 이유로

집행관은 강제집행을

거부할 수 있을까요?

1동의 건물 중

구조상 구분된 수개의 부분이

독립한 건물로서 사용될 수 있어

그 각 부분이

각각 소유권의 목적이 되었다가

그 구분건물들 사이의

격벽이 제거되는 등의 방법으로

각 구분건물이 건물로서의

독립성을 상실하여 일체화되고

이로 1개의 건물로 되었다면

그 구분건물에 설정된

근저당권자의 경매신청은

허용되지 않고

설사 낙찰이 되었다고 하더라도

이에 따른 강제집행을

할 수 없을 것입니다.

(대법원 2009마1385 결정)

그러나 이와 달리

인접한 구분건물 사이에 설치된

경계벽이 제거되어

각 구분건물이

구조상 및 이용상

독립성을 상실하였으나,

각 구분건물의 위치와 면적 등을

특정할 수 있고

사회통념상 그것이

복원을 전제로 한

일시적인 것으로서

복원이 용이한 경우라면

경매신청도 가능하고

낙찰자는 인도명령에 따라

강제집행도 할 수 있을 것입니다.

실제 문제된

다음 사례를 통해

자세히 살펴보겠습니다.

이 사건 각 점포를 포함한

이 사건 건물 1층 부분은

전체가 여러 점포로 구분되어

집합건축물대장에 등록되고,

구분건물로서

소유권보존등기가 마쳐졌으며,

용도는 판매 및 영업시설입니다.

현재 이 사건 각 점포 중

일부 점포는 인접 점포와 함께

통합 매장으로 사용되고 있습니다.

통합된 점포들의 바닥에는

경계표지 및 건물번호표지가

부착되어 있지 않지만,

이 사건 각 점포가 소재한

집합건물의 집합건축물대장에는

건축사가 작성한 것으로서

측량성과가 기재된

1층 패션관 전체의 평면도 및

이 사건 각 점포의

건축물현황도가 첨부되어 있고,

각 구분점포의 경계는

평면도상 점선으로

표시되어 있습니다.

이 사건 각 점포가

집합건물법 시행령

제3조에 의한

건물번호표지는 없으나,

건축물현황도면 등을

기초로 하여 보면

그 건물의

구조, 용도, 규모 등을 고려할 때

그 구획이 명확하고 경계의

복원, 위치의 특정이

용이한 상태에 있습니다.

이와 같은 상태에서

각 구분점포에 대하여

근저당권자가 임의경매를 신청하자

채무자는

경매개시결정에 대한

이의신청을 하였는데,

1심과 2심은

이 사건 각 점포가

현재 구조상의 독립성이 있다거나

집합건물법 제1조의2,

같은 법 시행령

제2조 및 제3조에 따른 요건을

구비하고 있다고 보기에

부족하므로

구분소유권의

객체가 될 수 없다고 하여,

이 사건 각 점포에 관하여 개시된

임의경매개시결정을

취소하였습니다.

그러나 대법원은

다음과 같이 판시하였습니다.

(대법원 2019마5500 결정)

집합건물의

소유 및 관리에 관한 법률이

제1조의2에서 정하는

구분점포에 관하여는

반드시 소관청의

현황조사를 거쳐

위 조항에서 규정한

요건을 충족하는지와

건축물의 실제 현황과

건축물대장의 신청 내용이

일치하는지를 확인한 다음

그 규정에 들어맞는다고

인정될 때에만

집합건축물대장에

등록하도록 정하고 있고,

이러한 절차를 거쳐 작성된

집합건축물대장이 제출되어야

비로소 구분점포에 관한

소유권보존등기 및

표시변경등기가

마쳐질 수 있다.

그렇다면 집합건물법

제1조의2가 시행된 이후

집합건축물대장의 신규

또는 변경등록이 이루어지고

그에 따라

구분등기가 마쳐진

구분점포에 대하여는,

특별한 사정이 없는 한

집합건물법

소정의 절차에 따라

적법하게 대장이 등록되고

이에 기하여

구분등기가 마쳐진 것으로서

그 등록 및

등기가 마쳐질 당시

집합건물법

제1조의2에서 정한

구분소유권의 요건을

갖추고 있었다고 추정되고,

그와 다른 사실은

이를 다투는 측에서

주장·증명하여야 한다.

인접한 구분건물 사이에

설치된 경계벽이 제거됨으로써

각 구분건물이

구분건물로서의

구조상 및 이용상 독립성을

상실하게 되었다고 하더라도,

각 구분건물의

위치와 면적 등을

특정할 수 있고

사회통념상 그것이

구분건물로서의

복원을 전제로 한

일시적인 것일 뿐만 아니라

복원이 용이한 것이라면,

각 구분건물이

구분건물로서의

실체를 상실한다고

쉽게 단정할 수는 없고,

아직도 그 등기는

구분건물을 표상하는

등기로서 유효하다고

해석해야 한다.

(대법원 98마1438 결정,

대법원 2013마2324 결정 등)

따라서

이 사례에서 보는 바와 같이

각 점포가

인근의 점포들과 통합하여

하나의 통합점포로 이용되면서

현재 경계표지 등이

설치되어 있지 않더라도,

각 점포의

집합건축물대장에 첨부된

평면도 및 건축물현황도에 의하면

점포별로 위치와 면적이

명확히 나타나 특정할 수 있고,

이를 기초로

각 점포의 경계를 확인하고

경계표지 등을 설치하여

구분건물로서

용이하게 복원할 수 있다고

볼 여지가 있는 경우라면

각 점포에 관하여

경매를 신청할 수 있고

그 이후 낙찰자는

각 구분점포에 대하여

인도명령에 따른

강제집행을 할 수 있을 것입니다.

다만, 이 경우

강제집행 시

측량사를 대동하여

인접 점포와의 경계를

명확히 한 후에

집행하여야 할 것입니다.

감사합니다.