명도만 생각합니다.

법무법인 명도 상임고문/명도연구소장

이재석입니다.

부동산 점유자 A에 대한

점유이전금지가처분이 집행된 후

A가 그로부터 점유를 승계받은

B와 함께

그 부동산을 점유하고 있는 경우

채권자 甲은

어떠한 방법으로 A·B를 퇴거시키고

점유를 취득할 수 있을까요?

사례를 통해 살펴보겠습니다.

(1) 甲은 자기 소유의 건물 중

101호(점포)를

A에게 임대하였다.

(2) 甲은 A를 상대로

위 101호에 관하여

인도청구소송을 제기하고

점유이전금지가처분을

신청하였다.(2023. 6. 15.)

(3) 甲은 가처분결정을 받고

위 101호에 대하여

가처분집행을 신청하였으며

(2023. 6. 26.)

집행관은

그 집행을 실시하였다.

(2023. 6. 28.)

(4) 그러자 A는 사업자등록을

A 단독명의에서

A·B 공동명의로 바꾸고,

2023. 7. 1.부터 B와 함께

위 101호에서

영업을 하고 있다.

(5) 甲은 A·B를

퇴거시키려고 한다.

이를 위해 甲은

어떠한 조치를

취하여야 하는가?

점유이전금지가처분의 주문은

특별한 사정이 없는 한

다음과 같습니다.

(기본형 = 채무자 사용형)

1. 채무자는

별지 목록 기재 부동산에 대한

점유를 풀고

이를 채권자가 위임하는

집행관에게 인도하여야 한다.

2. 집행관은

현상을 변경하지

아니할 것을 조건으로 하여

채무자에게

이를 사용하게 하여야 한다.

3. 채무자는 그 점유를

타인에게 이전하거나

또는 점유명의를 변경하여서는

아니 된다.

4. 집행관은

위 명령의 취지를

적당한 방법으로

공시하여야 한다.

* 피보전권리 :

소유권에 기한

부동산인도청구권

이러한 점유이전금지가처분을

취득하기 위해서

甲은 다음과 같은 내용의

결정을 구한다는 취지의

가처분신청을 해야 합니다.

이러한 가처분이 집행되더라도

A는 그 부동산에서 퇴거하지 않고

그 부동산을

계속 사용할 수 있습니다.

그런데 위 사례와 같이

점유자(A)를 상대방으로 하는

점유이전금지가처분이

집행된 후

A의 의사에 의하여

점유자 겸 점유명의자(B)가

추가되는 경우가 있습니다.

이러한 경우 A를 상대로 하는

기존 가처분에 기하여

바로 목적물에서

B를 퇴거시킬 수 없음은 물론

A도 퇴거시킬 수 없습니다.

그렇다면

A·B를 퇴거시키기 위해서

甲은 어떠한 조치를

취해야 할까요?

첫째, 

A에 대한 명도판결 후,

甲은 명도판결에

A에 대한 단순집행문과

B에 대한

승계집행문을 부여받아

명도집행을 신청함으로써

A와 B를 퇴거시키고

인도받을 수 있습니다.

실무에서는 거의 대부분

이러한 방법을 이용하고 있습니다.

그러나 다음과 같은

좋은 방법도 있습니다.

둘째,

A에 대한 명도판결 전, 

甲은 먼저

새로운 가처분 집행으로

A와 B를 조기에 퇴거시키고,

나중에 A에 대한

명도집행을 통하여

인도받을 수 있습니다.

* A·B의 점유를

일찍 뺏을 수 있다는 점에서

매우 효과적인 방법인데도

실무상 이용되는 경우는

거의 없는 것으로 보입니다.

즉, 甲은 A와 B 모두를 상대로

집행관 보관만을 명하는

새로운 가처분을 신청하여

인용결정을 받고

집행관에게 그 집행을 신청함으로써

A와 B를 퇴거시킬 수 있습니다.

이러한 가처분의 주문은

다음과 같습니다.

1. 채무자들은

별지 목록 기재 부동산에 대한 

점유를 풀고

이를 채권자가 위임하는

집행관에게 인도하여야 한다.

2. 집행관은

위 명령의 취지를

적당한 방법으로

공시하여야 한다.

* 피보전권리 :

소유권에 기한

부동산인도청구권

위 가처분의 주문에는

기본형(채무자 사용형)과는 달리,

① 집행관은

현상을 변경하지 않을 것을

조건으로

채무자에게

사용하게 해야 한다는

부분(2항),

② 채무자는 그 점유를

타인에게 이전하거나

점유명의를 변경해서는

안 된다는 부분(3항)

이 없습니다.

위 가처분이 집행되었더라도

그 부동산은 집행관이 점유할 뿐

甲이 점유하는 것은 아닙니다.

따라서 甲이

점유를 취득하기 위해서는

A에 대한 본안소송

(명도소송)에서 승소하고,

명도판결에

A에 대한 단순집행문을 부여받아

명도집행을 신청해야 합니다.

* A에 대한

종전의 가처분 집행에는

당사자항정효가 있고,

B의 점유는

새로운 가처분의 집행으로

이미 해소되었기 때문에

B를 상대로 하는 명도소송과

명도집행 신청을 할 필요는

없습니다.

이 경우 집행관은

새로운 가처분 집행에 기하여

이미 취득한 자기의 점유를

甲에게 이전하는 방법으로

명도집행을 하게 됩니다.

감사합니다.