명도만 생각합니다.

법무법인 명도 박상용 차장입니다.

2015. 5. 13.

상가건물임대차보호법 제10조의4

권리금회수기회보호 등 조항이

신설되었습니다.

그런데 위 규정의 신설로 인한

그 적용여부를 둘러싸고

여러 논란이 있었는데요.

그 중 임대인이

임차인이 주선한

신규임차인이 되려는 자와

임대차계약의 체결을 거절할 수 있는

정당한 사유의 하나로 규정하고 있는,

위 법 제10조의4 제2항의 제3호

임대차목적물인 상가건물을

1년 6개월 이상

영리목적으로 사용하지

아니한 경우

와 관련하여,

'영리목적으로 사용하지 아니한 경우는

어떤 경우인지'

'임차인이 임대차기간 동안

영리목적으로 사용하지 않은 기간인지'

'임대인이 공실로 두어야 하는 것인지'

'재건축 기간도 포함하는 것인지'

여부 등에 관하여 다툼이 많았습니다.

만일 임대인이 재건축을 사유로

신규임차인과 임대차계약을

체결할 수 없다라고 한 경우

정당한 이유없이 방해한 것으로

볼 수 있느냐에 관하여

논란이 있었습니다.

실제 위와 같은 사례들이 있었는데요.

하급심판결의 경우,

임대인이 재건축 사유로

임차인의 신규임차인과의

임대차계약을 거절한 경우

정당한 이유없이 거절한 것으로 보고

임대인은 임차인에게

권리금 상당 손해배상을 하라는

판결의 경향이 많았습니다.

법무법인 명도는 제1심 판결에서

위와 같은 이유로 패소한

임대인으로부터

항소심을 의뢰 받았습니다.

제1심 서울중앙지방법원

2020가단5160067호 사건에서

법원은,

재건축을 이유로

신규임차인과

임대차계약을 체결할

의사가 없음을

확정적으로 표시하였는바,

... (중략)

위와 같은 행위는

상가임대차법

제10조의4

제1항 제4호에서 정한

거절행위에 해당한다고 봄이

상당하다.

라고 판단하였습니다.

한편 위 사안에 관하여

임대인은 거절사유를

‘재건축’이라고 하였으나

구체적으로 재건축을 이유로

‘1년 6개월 동안 영리목적으로

사용하지 아니한다’라고는

언급하지는 않았던 것으로 보입니다.

위 판결에 대한

항소심 법원의 판단은 달랐는데요.

서울중앙지방법원

2021나59764호 사건에서

법원은,

임대인은 재건축 사유로

임대차계약 체결

거절사유를 밝혔고,

1년 6개월 이상 재건축 공사로

영리목적으로 사용하지

아니하였는바

상가임대차법

제10조의4 제2항 제3호의

정당한 사유가 있는 경우에

해당한다.

임대인이 임대차 종료 시

반드시 이 사건 조항의

문언 그대로

‘1년 6개월 이상

상가건물을 영리목적으로

사용하지 아니’할 예정이라고

요식적으로 밝혀야만 하는 것은

아니다.

라고 판단하였습니다.

이후 대법원은 항소심 판결과

같은 내용으로 판결하였습니다.

다시 정리하면 아래와 같습니다.

① 임대인이 재건축을 이유로

신규 임대차계약

체결을 거절하고

실제로도 1년 6개월 동안

영리목적으로

사용하지 않아야 함.

② 이 사건에 적용된 법조항은

임대인이 장기간 건물을

비영리목적으로 사용하여

임차인의 영업이익을 활용할

우려가 없는 경우

거절할 수 있도록

입안된 것임.

③ 기존건물이 철거되고

신축 공사가 진행되는 동안

건물을 1년 6개월 이상

사용하지 못한 경우

임대인에게 임차인의 권리금을

가로챌 의도가 있었다고

보기 어려움.

④ 건물멸실과 장기간의 공사로

임차인이 형성한 영업의

재산적 가치가 사라지게 되어

임대인이 임차인의

영업이익을 활용할 우려가 

없다는 점에서

임대인이 건물을

비영리목적으로 사용하는 경우

달리 취급할 이유가 없음.

법무법인 명도는

부동산, 권리금, 임대차 분쟁을 다루는

전문 로펌으로

부동산 및 임대차 전문 변호사들과

경험 많은 실무진들이 모여

의뢰인의 입장에서

가장 합리적인 대안을

제시해 드리고 있습니다.

감사합니다.