명도만 생각합니다.

법무법인 명도 강미진 변호사입니다.

상가건물 임대차보호법

(이하 ‘상가임대차법’이라 합니다)

제10조의9는

임차인이 이 법

(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법

일부개정법률을 말한다)

시행일부터 6개월까지의 기간 동안

연체한 차임액은

제10조 제1항 제1호,

제10조의4 제1항 단서 및

제10조의8의 적용에 있어서는

차임연체액으로 보지 아니한다.

는 임시 특례를 규정하고 있습니다.

이러한 상가임대차법상 임시 특례 규정은

코로나 19 감염증의 여파로

상가임차인의 매출과 소득이 급감하면서

임대료가 상가임차인의 영업활동에

큰 부담이 되고 있는 실정에서

2020. 9. 29.부터 6개월의 기간 동안

연체한 차임액은 계약의 해지,

계약갱신 거절 등의 사유가 되는

차임연체액에 해당하지 않는 것으로

보도록 함으로써

경제적 위기 상황 동안

임대인의 계약 해지 등을

제한하는 취지에서 도입된 규정입니다.

만약 임차인이 특례 기간 전후로

계속 차임을 연체하다가

해당 기간이 끝난 후

일부 차임만 변제했다면,

이때 변제된 차임은

“특례기간 중 연체 차임”에

먼저 충당된다고 보아야 할까요?

아니면

“특례기간 이외 기간의 연체 차임”에

먼저 충당된다고 보아야 할까요?

이와 관련해 그 동안

하급심 판례만 있었는데

최근 대법원 판결이 선고되었습니다.

아래에서 최근 선고된 대법원 판결

(대법원 2023. 4. 13. 선고

2022다309337 판결)을

소개하도록 하겠습니다.

우선 사실관계는 다음과 같습니다.

가.

임대인은 임차인을 상대로

차임 연체를 이유로

임대차계약을 해지하며

건물명도의 소를 제기

나.

위 소송계속 중 2019. 3. 8.

“임차인의 차임 및 관리비 연체액이

3개월분에 달하는 때에

이 사건 임대차계약이

자동 해지되는 것”으로

정하여 조정 성립

다.

임대인은

‘위 조정 이후 임차인의

차임 연체액이 3개월분에

달하였기 때문에

임대차계약이 자동해지되었으므로

위 조정조서에 따라

인도집행’을 하려고 하였으나

임차인은

‘상가건물임대차보호법

제10조의9에 따라

6개월분 연체액을

산입할 수 없으므로

이를 제외하면 차임 연체액은

3개월분에 달하지 아니한다’며

청구이의의 소를 제기

이에 대해 대법원은

임차인의 변제제공이

특례기간을 포함하여

그 전후의 연체 차임액 전부에

미치지 못하는 경우에는,

합의충당이나 임차인의 지정변제충당

(민법 제476조 제1항) 등의

특별한 사정이 없는 이상

변제기가 도래하지 않은 차임에

먼저 충당된다고 볼 수 없으므로,

민법 제477조의

법정변제충당이 적용된다.

따라서 변제제공 시점에 이미

이행기가 도래한 연체 차임의

변제에 먼저 충당되고

(민법 제477조 제1호),

그 중 상가임대차법 제10조의9에 따른

‘특례기간의 연체 차임’은

임대인의

계약갱신 거절권ㆍ계약 해지권 등의

권리 행사가 제한되어

상대적으로

변제이익이 적은 경우에 해당되므로,

이행기가 도래한 다른 연체 차임보다

후순위로 충당된다.

(민법 제477조 제2호)

고 하였습니다.

즉, 변제제공 시점에

이미 이행기가 도래한 채무와

도래하지 않은 채무가 있다면

이행기가 도래한 채무에 먼저 충당되고,

이행기가 도래한 채무가 여러 개 있다면

그 중 변제이익이 많은

‘특례기간 이외 기간의 연체 차임’에

먼저 충당된다는 것입니다.

나아가 이러한 법리에 따를 때

위 조정 이후 임차인의 차임 연체액이

3개월분에 달하지 않으므로

임대인의 조정조서에서 정한

자동해지 사유를

인정할 수 없다고 판단하였습니다.

‘특례기간의 연체 차임’은

임대인의 계약갱신 거절권ㆍ계약 해지권 등의

권리 행사가 제한되어

상대적으로 변제이익이

적은 경우에 해당되므로,

이행기가 도래한 다른 연체 차임보다

후순위로 충당된다고 해석하는

대법원 판결은

특례기간의 차임 연체를 이유로 한

임대인의 계약 해지 등

일부 권리의 행사를 제한함으로써

경제적 위기 상황에서

영업기반 상실의 위험으로부터

임차인을 구제하고자 하는

임시 특례 규정의 도입 취지에도

부합한다고 볼 수 있습니다.

그렇지 않고 ‘특례기간의 연체 차임’이

먼저 충당된다고 한다면

임시특례규정은

유명무실한 제도가 될 뿐만 아니라

임대인이 이를 악용하거나,

임차인으로서는 혼란이 가중되어

더욱 불리한 지위에 놓이게 될 가능성도

존재하기 때문입니다.