명도만 생각합니다.

법무법인 명도 이동연 차장입니다.

이번에는 상가임대차의 대항력 요건인

사업자등록과 관련하여

주의사항에 대하여 말씀드리고자 합니다.

사업자등록은 신규로 사업을 시작하거나,

사업장을 이전하였을 때

사업장의 주소를 관할세무서에

신고하는 것입니다.

임차인의 입장에서는

임차부동산의 인도와 더불어

사업자등록을 신청하면

그 다음 날부터 대항력이 발생되므로

사업자등록을 하는 것은

매우 중요한 사항입니다.

요즘엔 간편하게

관할세무서를 방문하지 않더라도

온라인으로 국세청 홈텍스

(www.hometax.go.kr)에 가입되어있고

공인인증서가 있다면

위 홈페이지에서도

사업자등록 신청이 가능합니다.

그러나 사업자등록을 하였다고

무조건 안심할 수는 없습니다.

사업자등록은 임차권의 존재를

제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는

공시방법이므로,

사업자등록의 효력은

사회통념상 그 건물에

사업자가 등록되어 있다는 것을

인식할 수 있는지 여부에 따라

결정되기 때문입니다.

예를 들어 아파트 내의 상가건물과 같은

다세대 건물의 경우,

건물의 일부마다

소유권이 구분되어 있으므로

건물의 호수를 누락하여

지번에만 사업자등록을 하거나

잘못된 층, 호수에

사업자등록을 하는 경우

대항력이 발생하지 않습니다.

참고로 아래 확정된 2심 판례와 같이

사업장을 다른 장소로 변경하는

사업자등록정정을 한 경우에도

대항력을 상실하게 됩니다.

상가건물 임차권의

대항력의 요건인 사업자등록은

거래의 안전을 위하여

사업자등록증에 기재된

사업장에 대하여

임차권이 존재함을

제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는

공시방법으로서 마련한 것이고,

임대차를 공시하는 효력은

사업자등록증에 기재된

사업장에 한하여 미치므로, 

임차한 상가건물을 사업장으로 하여

사업자등록을 한 사업자가

사업장을 다른 장소로 변경하는

사업자등록정정을 한 경우에는

정정된 사업자등록은

종전의 사업장에 대한

임대차를 공시하는 효력이 없고,

사업자는 종전의

사업장에 대하여 취득한

상가건물임대차보호법상

대항력을 상실한다.

(대구지법 2008. 5. 20., 선고,

2007나20356, 판결)

또한 꼬마빌딩과 같은

다가구 건물의 경우,

건물의 일부마다

소유권이 구분되어 있지 않은 건물의

전체가 아닌 일부만 임차하였을 땐

아래 대법원 판례에서 보는 바와 같이

특별한 사정이 없는 한

해당 부분의 도면을 첨부하여야 합니다.

물론 사회통념상 도면 없이도

도면이 첨부된 경우에 준할 정도로

명백히 임차한 부분이 구분되는 경우엔

도면이 없어도 되지만

이러한 경우는 매우 드문 편이므로

사업자등록시 도면을

꼭 첨부하시길 바랍니다.

[1]

「상가건물 임대차보호법」 제4조와

그 시행령 제3조 및

「부가가치세법」 제5조와

그 시행령 제7조

(소득세법 및 법인세법상의

사업자등록에 준용)에 의하면,

사업자가 상가건물의

일부분을 임차하는 경우에는

사업자등록신청서에

해당 부분의 도면을 첨부하여야 하고,

이해관계인은

임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우

그 부분 도면의 열람 또는

제공을 요청할 수 있도록 하고 있으므로,

건물의 일부분을 임차한 경우

그 사업자등록이

제3자에 대한 관계에서

유효한 임대차의

공시방법이 되기 위해서는

특별한 사정이 없는 한

사업자등록신청 시

그 임차 부분을 표시한 도면을

첨부하여야 할 것이다.

(대법원 2008. 9. 25. 선고

2008다44238 판결)

[2]

다만 앞서 본 사업자등록이

상가건물 임대차에 있어서

공시방법으로 마련된

취지에 비추어 볼 때,

상가건물의 일부분을 임차한 사업자가

사업자등록시 임차 부분을 표시한

도면을 첨부하지는 않았지만,

예컨대 상가건물의 특정 층 전부

또는 명확하게 구분되어 있는

특정 호실 전부를 임차한 후

이를 제3자가 명백히

인식할 수 있을 정도로

사업자등록사항에 표시한 경우,

또는 그 현황이나 위치,

용도 등의 기재로 말미암아

도면이 첨부된 경우에 준할 정도로

임차 부분이 명백히 구분됨으로써

당해 사업자의

임차 부분이 어디인지를

객관적으로 명백히

인식할 수 있을 정도로

표시한 경우와 같이

일반 사회통념상 그 사업자등록이

도면 없이도 제3자가

해당 임차인이 임차한 부분을 구분하여

인식할 수 있을 정도로

특정이 되어 있다고

볼 수 있는 경우에는

그 사업자등록을

제3자에 대한 관계에서

유효한 임대차의 공시방법으로

볼 수 있다고 할 것이다.

(대법원 2011. 11. 24. 선고

2010다56678 판결)

따라서 사업자등록 신청 후 발급받는

사업자등록증에 정상적으로

사업자등록이 되었는지,

도면은 제출하였는지 여부를

꼭 확인해야 함을

유념하셔야 합니다.