명도만 생각합니다.

법무법인 명도 박일권 팀장입니다.

최근 경남 함안군 가야읍

빌라 16세대 임차인들이

보증금 총액 6억 5천만 원 가량을

돌려받지 못하게 될

처지에 놓였다는 기사가

언론에서 나오고 있습니다.

비단 수도권 뿐만아니라

전국이 전세사기 피해로

골머리를 앓고 있습니다.

그리고 전세사기는

그 유형이 굉장히 다양합니다.

그 중 경남 함안군에서 발생한

전세사기 사건은

부동산 담보신탁 전세사기 유형입니다.

1. 부동산 담보신탁 전세사기

부동산 담보신탁 전세사기의

무서운 점은

담보신탁 대출 이후 임차인(세입자)이

임대인(이하 집주인)과

임대차계약을 체결한 후

전입신고를 해도

등기상 소유자에게 대항력을

가질 수 없다는 점입니다.

경남 함안의 빌라 소유자는

일반적인 부동산 근저당 담보대출이 아닌

신탁회사로 빌라 소유권을 넘겨 대출받는

부동산 담보신탁을 했습니다.

왜냐하면 은행에서 진행하는

부동산 담보대출보다

부동산 담보신탁 대출의 대출한도가

높기 때문이며,

이것이 가능한 이유는

담보신탁 대출의 경우 총 대출금액에서

방공제(최우선변제 소액임차보증금)를

하지 않기 때문입니다.

경남 함안의 빌라 소유자 역시

신탁사를 통해 빌라의 소유권을 이전하고

은행으로부터 총 34억의

부동산 담보신탁 대출을 받았습니다.

그리고 이후 세입자들에게

자신이 소유자가 아니라,

신탁사가 소유자라는 사실을 숨기고

총 6억원이 넘는 보증금을 수령한 뒤

잠적한 상태입니다.

부동산 담보신탁 대출 이후

등기상 소유자인 신탁사와

우선수익자(은행)의

동의가 없는 임대차계약은 무효이기에

세입자는 신탁사에게

대항력을 주장할 수도 없고,

신탁사에게 보증금 반환을

청구할 수도 없습니다.

만약, 부동산 담보신탁 대출 이전

집주인과 세입자가

임대차계약을 체결했다면

신탁원부에 세입자는

선순위 권리자로 기재되어

보증금 및 대항력이 인정됩니다.

하지만 앞에서도 언급한 것처럼

집주인은 대출금을 최대한 받기를

원하기 때문에

부동산 담보신탁 대출 이전에

제한사항이 될 수 있는

임대차계약을 체결하는 경우는 없습니다.

문제는 집주인이

부동산 담보신탁 계약 이후

대출금 또는 이자를 내지 않아

은행과 여신거래 약정을 위반하면

신탁사는 은행의 요청으로

공매처분이란 절차에 따라

담보신탁 부동산의 매수자를 찾아 낙찰시켜

집주인의 대출금 변제를 진행합니다.

이 과정에서 세입자들에게

명도소송을 진행하게 되는데,

신탁사와 은행의

임대차계약 동의가 없는 세입자는

불법 점유가 되기에

명도소송에서 패하게 되어

임차보증금도 돌려받지 못하고

집을 나가야 하는

참담한 상황이 발생합니다.

2. 부동산 담보신탁 전세사기 예방은?

오로지 ‘임등신’뿐

한 가지만 기억하면 됩니다.

임대차계약 시 등기부등본에 있는

신탁원부를 반드시 확인하는 것입니다.

기억하기 쉽게 줄여서 ‘임등신’입니다.

임대차계약 시 등기부등본을 발급받으면

<갑구>란에 소유자가

‘수탁자 000 신탁’이라고 적혀 있고,

그 밑에 신탁원부 제****호라고

기재되어 있습니다.

이것이 보인다면 이 부동산은

담보 신탁된 부동산입니다.

신탁원부는 부동산 등기부등본처럼

누구나 발급할 수 있습니다.

다만, 주의해야 할 점은

신탁원부는 인터넷 발급이 불가능하기에

등기소에 방문해서 발급받아야 합니다.

등기소를 방문해서

부동산 주소만 기재하면

수수료 납부 후 발급 가능합니다.

신탁원부를 발급받으면

신탁계약서가 같이 첨부되어 있는데,

그 내용을 살펴보면

담보신탁 이후 임대차계약은

신탁사와 우선수익자의

사전승낙을 받아야 한다고

적혀 있습니다.

그러면 신탁사로 전화하여

부동산 주소지를 말하며

담당자와 통화를 요청하면,

담보신탁 부동산을 관리하는

신탁사 담당자와 연결이 됩니다.

신탁사의 담당자에게 해당 부동산에 대해

임대차계약을 맺고 싶은데

준비할 서류는 무엇인지,

동의서를 발급받을 수 있는지

철저하게 문의한 후

임대차계약을 진행해야 합니다.

이 과정이 번거롭고 귀찮지만

적게는 몇천만 원에서 몇억 원까지의

임차보증금을 내야 하는

세입자 처지에서는

소중한 임차보증금을 지키기 위해서라

반드시 해야 하는 과정입니다.

3. 신중하게 판단하고 행동하라.

넬슨 만델라는 남아프리카 공화국 최초의

흑인 대통령이자 흑인 인권운동가입니다.

남아프리카에서 아파르트헤이트라는

백인과 흑인을 격리하게 시키는

차별 정책에 저항하여

흑인 인권운동을 주도했으나

그로 인해 종신형을 받고

27년간을 복역하였습니다.

석방 이후에도 그는 불굴의 투지로 싸워

남아프리카의 차별 정책을 무력화시키고

민주주의 선거를 통해

최초 흑인 대통령이 되었습니다.

그가 어떻게 긴 수감생활을 마치고도

무너지지 않고,

자신의 이상을 끝까지 지켜내서

이길 수 있었는가?

그 이유를 분석하여 쓴 책을 보면

이런 구절이 나옵니다.

그는 결정을 내리기 전에 기다렸다.

모든 가능성을 고려했다.

결정을 내리기 전에

모든 상황을 완벽하게

파악한다는 것은 불가능하다.

더구나 완벽하게 파악하려고 하다가는

오히려 아무것도 못 하기 십상이다.

하지만 만델라의 예는

행동에 옮기기 전 가능한 한

완벽한 그림을 그리는 방식의

가치를 보여준다.

그가 인생에서 저지른 실수 중 대부분은

천천히 했을 때보다

지나치게 서둘러 행동했을 때 벌어졌다.

서두르지 마라, 만델라는 말한다.

생각하고, 분석하고,

그러고 난 다음에 행동하라

<만델레스 웨이>

리처드 스텐절 지음 / 문학동네

세입자도 이와 같습니다.

생각하고, 분석하고,

그 다음 행동해야 합니다.

4. 생각하고, 분석할 수 있는

기회를 제공하는 명도 무료교육

법무법인 명도에서는

매월 셋째 주 목요일

정민경 대표 변호사의

‘내 전세금 지키기’ 무료강의를

진행하고 있습니다.

부동산 담보신탁 전세사기에 대해

사전에 대책을 생각하고 분석할 수 있는

좋은 교육입니다.

자세한 내용은 블로그 내

‘강의 일정’ 메뉴에서 확인 가능합니다.

전세사기는 절대 당해서는 안 됩니다.

임대차보증금은

내가 지나온 길에 대한 노력과

앞으로 내가 만들어갈 노력을

돈으로 환산한 소중한 자산입니다.

법무법인 명도와 함께

그 자산을 함께 지켜갔으면 합니다.

감사합니다.