명도만 생각합니다.

법무법인 명도 서권필본부장입니다.

경매사건에서

대항력 있는 선순위 임차인이

있을 경우

가장 주의할 점은

① 임차인의 보증금이

얼마인가

​

② 임차인에게

우선변제권이 있는가

③ 임차인이

배당요구를 하였는가

로 요약해 볼 수 있겠습니다.

선순위 임차인이 있을 경우

대항력을 유지한 상황이라는

가정 아래

배당금을 통해 전액 변제를 받거나,

최고가 매수인으로부터

전액을 변제될 때까지

명도를 하지 않아도 되기 때문에

최고가 매수인은 매각대금 외에

임차인에게 변제할

금원이 있는지를 파악하는 것이

선순위 임차인이 있는

경매 사건 권리분석의

핵심이라 할 수 있습니다.

대항력을 갖춘 선순위 임차인은

배당요구라는 권리를

사용할 수도 있고,

사용하지 않을 수도 있습니다.

배당요구를 한다는 것은

보증금만 받으면 나가겠다라는

의사표현이고,

배당요구를 하지 않았다는 것은

임대차 계약을

지속하겠다라는 의미로

최고가 매수인에게

남은 계약의 효력을

주장하겠다는 뜻입니다.

이렇게 선순위 임차인은

대항력과 우선변제권을

선택적으로 행사할 수 있는데,

그렇다면 오늘 제목대로

선순위 임차인이 경매신청을 했을 때

(단, 경매절차에서

배당요구를 하지 않았음)에는

우선변제권을

행사한 것으로 봐야 하는지

보도록 하겠습니다.

임차인은

2020. 01. 01. ~

2021. 12. 31.까지

보증금 5억 원으로

전세계약을 체결하고,

2020. 1. 01. 전입신고 및

같은 날 확정일자를 받음으로써

다음 날인 2020. 1. 02.부터

대항력을 갖게 됩니다.

중간에 집값이 15억 원까지 올라

임대인은 2021. 6. 01.

5억 원의 대출을 받고

근저당을 설정하였으며,

현재는 집값이 10억 원으로

떨어진 상황입니다.

계약기간이 종료됨에도

임대인이 보증금을 반환하지 않자

임차인은

보증금반환청구소송을 제기하고,

2022. 6. 30. 승소,

2022. 8. 01. 강제경매를

신청하였습니다.

강제경매 절차상

배당요구종기일은

2022. 10. 31.까지로

지정되었으나,

세입자는 직장일에 신경쓰느라

배당요구 종기일을

놓치고 말았습니다.

등기부만 본다면 일자상

2021. 6. 01. 설정된

근저당권 5억 원이 1순위이고

임차인의 경매등기신청은

2022. 8. 01.자로

2순위가 되어 있습니다.

그리고 임차인은

배당요구 하지 않았다고

매각물건 명세서상에

기재가 되었습니다.

당연히 낙찰자는

경매절차에서는 임차인에게

배당이 되지 않고,

낙찰 후 따로 임차인에게

5억 원을 변제 해야 한다고

생각할 수 있습니다.

임차인도 본인이 낙찰받아

상계처리 후

소유권을 취득하려 하였는데,

배당요구를 하지 않아

경매 순위가 근저당권보다 늦어

이 마저 포기해야 할 판입니다.

이럴 때, 대법원판례는

다음과 같이

해결책을 제시해 주고 있습니다.

[대법원 2013. 11. 14., 선고,

2013다27831, 판결]

주택임대차보호법상 대항력과

우선변제권을 모두 가지고 있는

임차인이

보증금반환청구소송의

확정판결 등 집행권원을 얻어

임차주택에 대하여

강제경매를 신청한 경우,

우선변제권을 인정받기 위하여

배당요구의 종기까지

별도로 배당요구를

하여야 하는지 여부

(원칙적 소극) 및

우선변제권이 있는 임차인이

집행권원을 얻어

강제경매를 신청하는 방법으로

우서변제권을 행사하고,

경매절차에서

우선변제권이 확인되어

현황조사보고서 등에 기재된 상태에서

매각이 이루어진 경우,

임차인이 배당절차에서

후순위권리자나 일반채권자보다

우선하여 배당받을 수 있는지 여부

(원칙적 적극)

즉, 우선변제권을 가진 자가

보증금반환 청구 소송의 판결로

경매신청을 했다면

우선변제권을 행사한 것으로 보아

별도로 배당요구를 하지 않아도

우선변제권의 순위대로

배당을 받을 수 있다는 것이고,

위 사례에서 근저당권자보다 먼저

5억 원을 변제받을 수 있습니다.

다만, 현황조사서 또는

매각물건명세서에

전입일자, 확정일자가 기재됨으로

우선변제권이 있음이

최소한 확인되어야 할 것입니다.

법무법인 명도는

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재발되지 않도록

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무료 교육을 진행하고 있으며, 

안전하게 임대차계약을 체결하고,

사고 시 대처법을 교육하고 있습니다.

안심하고 임대차계약을

체결할 수 있을 때까지

재능기부는 계속될 예정입니다.