명도만 생각합니다. 

법무법인 명도 박상용 차장입니다.

임대차계약 체결 시

임대차계약 기간 중 또는

임대차기간 종료 후

발생하는 분쟁에 대하여

미리 법원에 서로 합의된 내용을 적어

화해신청을 하는 경우가 있는데요.

위 절차를 제소전화해라고 합니다.

법원으로부터 교부받는

제소전화해조서는

확정판결과 같은 효력이 있어

강제집행을 할 수 있습니다.

예컨대,

임차인이 3기분 이상의

월 차임을 지급하지 않았을 경우

임차인은 임대인에게

상가건물을 인도한다

라고 제소전화해를 한 경우,

임대인은 임차인이

3기분 이상의 월 차임을 지급하지 않으면

명도판결을 받을 필요없이

바로 화해조서에 기하여

명도집행을 할 수 있는 제도입니다.

최근 상가임차인으로부터

임대차기간 종료로 이전할 예정인데,

임차인은 임대인에게

권리금 등 청구를 하지 않기로 한다.

는 내용이 포함된

제소전화해가 있는데도

권리금 소송을 할 수 있는지

상담을 하였는데요.

임차인의 염려대로

위와 같이 제소전화해를 한 경우,

임차인은 상가건물 임대차보호법

제10조의4 권리금 회수기회 보호 등의

권리를 포기한 것으로 볼 수 있을까요?

다시 말하면,

임대인에게 권리금 등을

청구하지 않기로 합의하였다면

임차인이 신규임차인으로부터

권리금을 회수하지 못하는 등의 사유로

손해가 발생하더라도

임대인에게

손해배상을 청구할 수 없다는 의미도

포함되어 있다고 볼 수 있을까요?

소송절차에서,

임대인은 위 화해조항을 언급하면서

임차인이 제소전화해를 통해

권리금 등을

청구하지 않기로 하였음에도

권리금 회수 기회 방해를 이유로

손해배상청구를 하는 것은

화해조항에 저촉된다.

라고 주장하였습니다.

법원은 임대인의 주장과 달리,

임차인은 임대인에게

권리금 등

청구를 하지 않기로 한다는 조항

자체 해석상

‘임차인이 임대인에게’

권리금을 청구하지 아니하겠다는

내용임이 명백하여

임차인이 제3자로부터

권리금을 회수할 기회나

권리금 회수기회 보호의무

위반으로 인한 손해배상청구권까지

포기하였다고 보기 어렵다고 판단하여

위 화해조항은

상가건물 임대차보호법 제10조의4

권리금 회수기회 보호 등의 권리를

포기한 것으로 볼 수 없다.

라고 판시하였습니다.

따라서 상가임차인은,

제소전화해에서 권리금 등

포기의 화해조항이 있다는 이유로

임대인이 임차인의

신규임차인 주선행위 등을 방해할 경우

상가건물 임대차보호법 제10조의4

권리금 회수기회 보호 등 조항에서 정한

신규임차인 주선 등

회수기회를 정당한 이유없이

방해한 경우에 해당하여

임대인을 상대로 권리금 상당의 손해배상을

청구할 수 있습니다.

법무법인 명도는

부동산, 권리금, 임대차 분쟁을 다루는

전문 로펌으로

부동산 및 임대차 전문 변호사들과

경험 많은 실무진들이 모여

의뢰인의 입장에서

가장 합리적인 대안을

제시해 드리고 있습니다.

감사합니다.