명도만 생각합니다. 

법무법인 명도 이동연 차장입니다.

이번에는 임대차의 대항력 요건인

전입신고 시 주의사항에 대하여

말씀드리고자 합니다.

전입신고는 거주지가 변경되었을 때

변경된 주소를

관할기관에 신고하는 것입니다.

임차인의 입장에서는

임차부동산의 인도와 더불어

전입신고를 하면 그 다음 날부터

대항력이 발생되므로

전입신고를 하는 것은

매우 중요한 사항입니다.

요즘엔 주민센터를 방문하지 않더라도

정부24(www.gov.kr) 홈페이지에서도

전입신고가 가능하며,

임대차계약 당사자인 임차인이

전입신고를 당장 할 수 없는

상황이더라도

가족 중에 1명이

먼저 전입신고를 한 뒤

추후 세대를 합가하면

가족 중 먼저 전입한 날로부터

대항력을 발생시킬 수도 있습니다.

그러나 전입신고를 하였다고

무조건 안심할 수는 없습니다.

전입신고는 임차권의 존재를

제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는

공시방법이므로,

전입신고의 효력은 사회통념상

그 건물에 거주하는 자로

등록되어 있는 것을

인식할 수 있는지 여부에 따라

결정되기 때문입니다.

예를들어 단독주택 같은

다가구 건물의 경우,

아래 대법원 판례에서 보는 바와 같이

다세대 건물과는 달리

건물의 일부마다

소유권이 구분되어 있지 않기 때문에

건물의 지번에만 전입신고를 해도

대항력이 발생되기 때문에

크게 문제가 없습니다.

다가구용 단독주택의 경우

건축법이나 주택건설촉진법상

이를 공동주택으로 볼 근거가 없어

단독주택으로 보아야 하는 이상

주민등록법시행령

제5조 제5항에 따라

임차인이 위 건물의

일부나 전부를 임차하여

전입신고를 하는 경우

지번만 기재하는 것으로 충분하고,

나아가 위 건물 거주자의

편의상 구분하여 놓은 호수까지

기재할 의무나 필요가 있다고

할 수 없으며,

임차인이 실제로

위 건물의 어느 부분을 임차하여

거주하고 있는지 여부의 조사는

단독주택의 경우와 마찬가지로

위 건물에 담보권 등을 설정하려는 

이해관계인의 책임하에

이루어져야 하므로,

임차인이 위 건물의 지번으로

전입신고를 한 이상

일반 사회통념상 그 주민등록으로

위 건물에 위 임차인이 주소

또는 거소를 가진 자로

등록되어 있는지를 인식할 수 있어

임대차의 공시방법으로 유효하고,

그 임차인이 위 건물 중

종전에 임차하고 있던 부분에서

다른 부분으로 옮기면서

그 옮긴 부분으로

다시 전입신고를 하였다고 하더라도

이를 달리 볼 것은 아니다.

(대법원 1998. 1. 23. 선고,

97다47828 판결)

그러나 아파트와 같은

다세대주택의 경우,

아래 대법원 판례에서 보는 바와 같이

건물의 일부마다

소유권이 구분되어 있으므로

건물의 호수를 누락하여

지번에만 전입신고를 하거나

잘못된 층, 호수에 전입신고를 하는 경우 

대항력이 발생하지 않습니다.

심지어 정확한 지번과 호수를 기재하여

전입신고서를 제출하였음에도

담당공무원의 실수로

전입신고가 잘못 되었을 때에도

대항력이 발생하지 않습니다.

[1] 임차인들이 다세대주택의

동·호수 표시 없이

그 부지 중 일부 지번으로만

주민등록을 한 경우,

그 주민등록으로써는

일반의 사회통념상

그 임차인들이 그 다세대주택의

특정 동·호수에 주소를 가진 것으로

제3자가 인식할 수는 없는 것이므로,

임차인들은 그 임차 주택에 관한

임대차의 유효한

공시방법을 갖추었다고 볼 수 없다.

(대법원 1996. 2. 23. 선고,

95다48421, 판결)

[2] 정확한 지번과 동, 호수로

주민등록 전입신고서를

작성·제출하였는데

담당공무원이 착오로 수정을 요구하여,

잘못된 지번으로 수정하고

동, 호수 기재를 삭제한

주민등록 전입신고서를

다시 작성·제출하여

그대로 주민등록이 된 사안에서,

그 주민등록이

임대차의 공시방법으로서

유효하지 않고

이것이 담당공무원의 요구에

기인한 것이라 하더라도

마찬가지이다.

(대법원 2009. 1. 30. 선고,

2006다17850, 판결)

따라서 전입신고 후

주민등록초본을 발급받거나

또는 전입신고열람내역서를 발급받아

정상적으로 전입신고가 되었는지

꼭 확인해야 함을

유념하셔야 합니다.