명도만 생각합니다.

법무법인 명도 이준호 컨설턴트입니다.

임대차계약을 체결하면

임대인이나 임차인도

예견할 수 없었던 상황이

발생하곤 합니다.

그런 경우 법적으로

문제가 될 수도 있는데요.

오늘은 사례를 들어

이야기를 시작해보겠습니다.

임대인 A씨와 임차인 B씨는

임대차계약을 체결하였고

B씨는 열심히 영업하며

사업을 운영하고 있었습니다.

그런데 B씨의 영업장 윗층에서

화재가 발생하여

B씨의 영업장까지 타격을 받게 되었고

B씨는 일단 영업을 다시 시작해야 하기에

보수공사를 진행하여

큰 비용이 발생되었습니다.

B씨는 예상치 못한 큰 비용이 발생되었지만

일단 영업은 할 수 있게 되어

한시름 놓게 되었으나

월차임을 낼 수 없는 처지에

놓이게 되었습니다.

임차인은 보수공사를 이유로

월차임을 납부하지 못하였다고

임대인에게 항변하였으나

임대인은 2기분(2015. 5. 13.이전)의

월차임을 미납한 임차인에게

임대차계약 해지통보를 하였습니다.

그러나 임차인이

임차목적물을 인도하지 않자

임대인은 건물인도 소송을 진행하였는데,

그 결과는 어떻게 되었을까요?

대법원은 아래와 같이 판단하였습니다.

임차인은 화재로 인한 영업장을

사용·수익할 수 있는 상태로 회복하기 위해

보수공사를 소외인에게 도급하였고,

소외인은 전기시설, 석고보드,

오염된 벽면 도장 등

보수를 진행하였으며

이 공사비로 임차인은

1,500만 원을 지급하였다.

이후 임차인은

2기의 월차임을 연체하였고

임대인은 이를 사유로

해지통보 하였으며

이는 임차인에게 도달하였다.

임차인이 영업장을

사용·수익할 수 있는 상태로

회복하기 위해 지출한 비용은

‘필요비’ 이다.

임대차는 타인의 물건을 빌려

사용·수익하고

그 대가로 차임을 지급하기로 하는 약정

(민법 제618조)이며

임대인은 목적물을 계약존속 중

사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할

의무를 부담한다(민법 제 623조).

임대인의 목적물을

사용·수익하게 할 의무는

임차인의 차임지급의무와

서로 대응하는 관계에 있으므로,

임대인이 이러한 의무를 불이행하여

목적물의 사용·수익에 지장이 있으면

임차인은 지장이 있는 한도에서

차임의 지급을 거절할 수 있다.

[대법원 2019. 11. 14.선고

2016다227694]

결국 법원은 임차인의 손을 들어주어

임차인은 계속하여 영업할 수 있게 되었습니다.

핵심 POINT

1. 임대인은 임차인이

목적물을 사용·수익에 필요한

상태를 유지하게 할 의무가 있고,

이는 임차인의 차임지급의무와

서로 대응하는 관계에 있으므로,

임대인이 이러한 의무를 불이행하여

목적물의 사용·수익에 지장이 있으면

임차인은 지장이 있는 한도에서

차임의 지급을 거절할 수 있다.

2. 임차인이 ‘필요비’를 지출한 때에는

임대인에게 ‘즉시’

상환을 청구할 수 있다.

3. 임대인의 필요비 상환의무는

특별한 사정이 없는 한

임차인의 차임지급의무와

서로 대응한다.

4. 다만, 임대인이

필요비를 상환하지 않은 경우

차임지급을 거절할 수 있는 금액은

필요비를 공제하고

2기(현행법상 3기) 이상의

차임을 초과하면 아니된다.

처음부터 끝까지 완벽한

법무법인 명도입니다.

감사합니다.