명도만 생각합니다. 

법무법인 명도 박일권 팀장입니다.

<손자병법>은 나폴레옹, 마오쩌둥 등

동서고금을 막론하고

세상을 주도한 인물들이

애독한 최고의 병법서이자

전쟁 같은 삶에서의

처세서입니다.

여기에는

‘적을 알고 나를 알면

백번 싸워도 위태롭지 않다’라는 뜻의

‘지피지기 백전불태(知彼知己 百戰不殆)’

라는 글이 있습니다.

<손자병법>은 읽지 않았어도

‘지피지기 백전불태(知彼知己 百戰不殆)’

라는 글과 뜻은 잘 알고 있습니다.

은행은 상가 건물 담보신탁을 통해

위탁자(이하 채무자)에게 대출 이후

채무자가 대출금을 갚지 않을 경우,

은행 담당자가 채무자와

불법점유자(이하 임차인)를 파악하여

공매처분을 하기 위해

현장을 방문합니다.

현장에는 채무자와

불법 임대차계약을 맺은

임차인들이 상가 곳곳에서

영업하고 있습니다.

커피숍, 휴대폰 판매점, 사무실 등

다양한 용도로 사용되고 있는데,

그 현장에 있는

임차인들 이야기를 들어보면,

보증금과 월세를

채무자에게 지불하고 있으며

자신들은 정상적인 임대차계약 맺고

영업을 한다는 말을 합니다.

채무자는 임차인에게

월세를 꼬박꼬박 받아 가며

왜 대출금 변제는 안 하느냔 생각에

은행 담당자는 속이 터집니다.

결국 공매 처분밖에 답이 없다고 생각해

온비드에 공매공고를 올려

공매를 진행해 보지만

임차인으로 가득한 상가 건물을

매수자가 직접 명도해야 하기에

매수자가 나타나지 않아

공매는 유찰, 유찰만 계속되고 맙니다.

분명 은행 담당자는

‘지피지기 백전불태(知彼知己 百戰不殆)’

란 말처럼

적도 파악하고 해결을 위해

공매 처분까지 진행했지만

왜 문제를 해결하지 못했을까요?

<손자병법>은 조선시대

무과시험의 필수과목으로

무장의 필독서였을 뿐 아니라

문신들과 왕도 공부한 책입니다.

불세출의 영웅 이순신 장군도

<손자병법>의 중요한 원칙

<난중일기>와 <임진장초>에

수시로 인용했고

실제 작전을 펼칠 때도

충실히 따랐습니다.

그런데 <난중일기>를 보면

이런 기록이 있습니다.

‘나를 알고 적을 알면

백번 싸워도 위태롭지 않다’

(지기지피 백전불태 知己知彼 百戰不殆)

라고 하지 않았나!

<난중일기> 1594년 9월 3일

이순신 장군은 임진왜란 와중에도

책을 손에서 떼지 않았고,

<난중일기>나 <임진장초>를 쓸 때

글자 한 자 한 자 심혈을 기울여

자신의 생각을 상황에 맞게

정확히 표현하려 했습니다.

심지어 일기조차

잘못된 정보를 듣고 쓴 경우라면

사실을 확인하자마자 고쳐 쓸 정도로

사실에서 벗어나는 걸

용납하지 않았습니다.

그런데 이순신 장군은

<난중일기>에서

지피(知彼 적을 알면)보다

지기(知己 나를 알면)를

우선순위에 둔 것일까요?

이순신 장군은

‘지기지피’를 잘못 쓴 게 아니라

의도적으로 변형했습니다.

이순신 장군은

손자가 내세운 우선순위를

다르게 보았고

‘자신을 아는 것’을 중요시했습니다.

이곳은 삼엄한

전쟁 상황이었기 때문입니다.

공격자인 일본군에 비해

모든 것이 열세인 상태에서

아군의 강점을 발견해 대처하는 것이

무엇보다 시급하다고

판단했기 때문입니다.

그러기에 <손자병법>을

교조적으로 읽지 않고

자신의 현실 안으로 끌어들여

창의적으로 응용한 것입니다.

그럼 은행은 채무자와 임차인을 상대할 때

어떤 강점이 있을까요?

1. 명도소송의 적극적 활용

우선수익자(이하 은행)는

공매 낙찰률을 높이기 위해

‘신탁계약서’에 명시된 것처럼

명도소송을 진행하여

신탁부동산의 채무자 및 임차인들을

해결해야 합니다.

부동산 등기부등본상 소유권이

수탁자(이하 신탁사)로 이전된 이후

신탁사 동의 없이 체결된

임대차계약은 불법입니다.

은행은 부동산담보신탁 전

전입(사업자등록)한

대항력이 있는

점유자가 있는지를 확인하고

그렇지 않다면,

명도소송을 통해

채무자를 포함한 임차인들을

명도소송으로 해결이 가능합니다.

2. 임차인에 대한 파악은

부동산점유이전금지가처분

임차인이 무슨 장사를

하고 있는지는 알겠는데

법인인지 개인사업자인지 모르겠다?

혹은 장사를 하는 사람이

실제 주인인지도 알 수가 없다.

그럴 때 부동산점유이전금지가처분

(이하 가처분) 절차를 통해

임차인을 만나거나 부재 시

강제개문을 하여

정확한 사업자등록증을 찾아내고,

혹은 가처분을 진행하며

세무서를 통해

법인인지, 개인사업자인지 

여부를 확인하여

정확한 임차인을 밝혀낼 수 있습니다.

현대 긍정심리학의 선구자

마커스 버킹엄은

자신이 가진 재능 중

가장 뛰어난 역량을 발견해

그것을 강점으로 키우는 노하우를

소개한 사람으로 유명합니다.

“약점을 보완하려 들지 말고,

강점에 집중하라!”라는

그의 주장은

이순신 장군의 지기지피와

다를 게 없습니다.

이와 같이 은행의 강점

바로 명도소송입니다.

3. 당사의 신탁팀 업무시스템

법무법인 명도는

은행의 채권확보를 위해

신탁팀을 신설하였고,

신탁사 대응부터

위탁자 및 불법 점유자에 대한 대응까지

전문적으로 업무를 수행하고 있습니다.

또한 은행의 이익을 우선으로 하여

빠른 명도를

원칙으로 정하고 있습니다.

또한 업무의 특성상

신탁부동산에만 집중할 수 없는

은행의 입장을 고려하여

사건 의뢰 시 계약체결 때부터

건별로

법무법인 명도 홈페이지 내

계정을 생성하여,

진행 과정을 빠르고 간편하게

확인할 수 있는

시스템을 구축하였습니다.

또한 명도만을 생각하는

법무법인 명도에서는

은행을 고려한 명도소송 및

집행비용을 정찰제화하여

합리적인 수임료를 제시하고 있으니

신탁부동산 명도소송에 대해

고민 중인 은행이라면

언제든지 연락해주시기 바랍니다.

감사합니다.