명도만 생각합니다.

법무법인 명도 정현종 변호사입니다.

주택임차인은

주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건,

즉 인도와 주민등록을 마친 때에는

그 다음날부터 대항력을 취득합니다.

위 대항요건이 존속되는 한

그 대항력은 계속 유지됩니다.

그리고 위 대항요건에 더불어

확정일자를 받은 경우

주택임차인은

우선변제권도 취득하게 됩니다.

주택임차인이 대항력과

우선변제권을 모두 취득하였는데

주택이 경매에 넘어간 경우,

주택임차인은 대항력만을 주장하며

임대차관계의 존속을 주장할 수 있고,

또는 우선변제권을 선택하여

임대차관계를 종료하되

경매절차에서

보증금을 회수할 수 있습니다.

그런데 주택임대차보호법에 정한

대항력과 우선변제권 두 가지 권리를

겸유하고 있는 임차인이

먼저 우선변제권을 선택하여

임차주택에 대하여 진행되고 있는

경매절차에서 배당요구를 하였으나

보증금 전액을 배당받지 못한 경우

임차인은 여전히

위 대항요건을 유지함으로써

임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다.

따라서 임차인이 대항력을 구비한 후

임차주택을 양수한 자는

그와 같이 존속되어

임대차의 임대인 지위를

당연히 승계합니다.

한편,

주택임대차보호법

제3조의2 제7항에 따르면

일정한 금융기관의 경우

우선변제권을 취득한

임차인의 보증금반환채권을

계약으로 양수한 경우에는

양수한 금액의 범위에서

우선변제권을 승계합니다.

주택임대차보호법

제3조의 2 제7항에서 정한

금융기관은 아래와 같은데요.

① 은행법에 따른 은행

② 중소기업은행법에 따른

중소기업은행

③ 한국산업은행법에 따른

한국산업은행

④ 농업협동조합법에 따른

농협은행

⑤ 수산업협동조합법에 따른 

수협은행

⑥ 우체국예금·보험에 관한 법률에 따른

체신관서

⑦ 한국주택금융공사법에 따른

한국주택금융공사

⑧ 보험업법 제4조 제1항 제2호

라목의 보증보험을

보험종목으로 허가받은 보험회사

⑨ 주택도시기금법에 따른

주택도시보증공사

⑩ 그 밖에 제1호부터 제9호까지에

준하는 것으로서

대통령령으로 정하는 기관

위와 같은 금융기관에

보증금반환채권을 양도하였는데

임차주택이 경매에 넘어갔고,

위 금융기관이

우선변제권을 행사하였는데

보증금 전액을 배당받지 못한 경우,

임차인의 지위는 어떻게 될까요?

이런 경우,

주택임대차보호법

제3조의2 제7항에서 정한

금융기관이 임차인으로부터

보증금반환채권을 계약으로 양수함으로써

양수한 금액의 범위에서

우선변제권을 승계한 다음

경매절차에서 배당요구를 하여

보증금 중 일부를 배당받았을 때,

주택임대차의 대항요건이 존속되는 한

임차인은 보증금반환채권을 양수한

금융기관이 보증금 잔액을

반환받을 때까지

임차 주택의 양수인을 상대로

임대차관계의 존속을

주장할 수 있습니다

(대법원 2023. 2. 2. 선고

2022다255126 판결 참조).

위와 같은 경우에 비록

주택임차인은 금융기관에

임대차보증금반환채권을 양도하였지만

그 금융기관이 경매절차에서

보증금 전액을 받지 않은 이상

주택임차인은 그 금융기관이

보증금 전액을 반환받을 때까지

임차주택의 양수인,

즉 임대인의 지위를 승계한 자에 대하여

임대차관계의 존속을

주장할 수 있다는 의미입니다.

위와 같이 임차인이

법에서 정한 금융기관에

보증금반환채권을 양도한 경우에도

일정한 경우 임차인은

대항력을 주장할 수 있으므로

상황에 맞게 잘 대처해 나가면

좋을 것입니다.