명도만 생각합니다.

법무법인 명도 박상용 차장입니다.

“임차인은 소송 전

권리금 감정 증거보전신청을

할 수 있습니다”

임대인은 임대차기간이 끝나면

임차인이 신규임차인으로부터

권리금을 지급받는 것을

방해하여서는 아니 되며,

이를 위반하여

임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는

그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

상가건물임대차보호법

제10조의4 제3항

임대인이 ... 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

이 경우 그 손해배상액은

신규임차인이 임차인에게

지급하기로 한 권리금과

임대차 종료 당시의 권리금 중

낮은 금액을 넘지 못한다.

따라서 임차인이 임대인에게

청구할 수 있는 손해배상액은

‘신규임차인으로부터 받을 권리금’과

‘권리금 감정액’ 중

낮은 금액을 청구할 수 있습니다.

그렇다면 임차인은 언제

권리금 감정신청서를

법원에 제출하여야 할까요?

임차인은 임대인이 명도소송을 제기하면

명도소송의 반소로 권리금 소송을 제기하면서

권리금 감정신청을 하는데,

명도소송 절차를 지연시키기 위한 방법으로

명도소송이 끝날 무렵에 반소 제기 후

권리금 감정신청을 하기도 합니다.

그런데 법원은

명도소송이 끝날 무렵에

반소 제기하는 것을 좋아하지 않습니다.

나아가 민사소송법 제149조에 의하여

위 절차를 진행하지 않을 수도 있습니다.

민사소송법 제149조 제1항

당사자가 제146조의 규정을 어기어

고의 또는 중대한 과실로

공격 또는 방어방법을

뒤늦게 제출함으로써

소송의 완결을

지연시키게 하는 것으로

인정할 때에는

법원은 직권으로 또는

상대방의 신청에 따라

결정으로 이를 각하할 수 있다.

실제 법원은 임차인이

명도소송 변론절차가 종료될 무렵

반소 제기 및 권리금 감정신청을 한 경우

민사소송법 제149조 제1항에 따라

바로 판결선고하는 경우가 있으므로

유의하여야 합니다.

그런데 최근

저희 법무법인 명도에서는

위 사례와 달리,

임차인이 빠른 시일 내에

임대인에게 부동산인도를 하여야 하는

특약이 있었던 사건을 진행하게 되었는데요.

임대차계약서 특약사항

임차인이 명도하지 못하였을 경우

계약종료일부터 명도일까지

월 차임의 2배에 해당하는

손해배상금을 임대인에게 납부한다.

임차인은 임대차계약서 특약사항에서

월 차임 2배 상당의

손해배상금을 부담하여야 하므로

신속히 임대인에게

부동산을 인도하여 주기를 희망하였으나,

임대인에게 부동산을 원상복구하여

인도하였을 경우

바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금 중,

‘시설권리금’에 대한 감정을

받을 수 없는 상황이었습니다.

또한 임대인이 명도소송을 제기하기 전에

권리금 소송을 먼저 제기할 경우는

명도소송과 권리금 소송이

다른 재판부에서 따로 진행되는 부담과

소제기 후 감정 채택까지

상당한 시일이 소요되는 부담 때문에

통상적인 방법으로는

위와 같은 부담을

해소할 수 없는 상황이었습니다.

민사소송법 제375조

법원은 미리 증거조사를 하지 아니하면

그 증거를 사용하기 곤란한

사정이 있다고 인정한 때에는

당사자의 신청에 따라

이 장의 규정에 따라

증거조사를 할 수 있다.

그리하여 저희 법무법인 명도는,

의뢰인의 부담을 최소화하기 위하여

소제기 전에

민사소송법 제375조에서 정한

'권리금 증거보전을 하여야 할 필요'가

있음을 소명하여

다음과 같은 증거보전결정을 받아

권리금 감정이 완료되면

소송을 진행하는 것으로 하였습니다.

법무법인 명도는

부동산, 권리금, 임대차 분쟁을 다루는

전문 로펌으로

부동산 및 임대차 전문 변호사들과

경험 많은 실무진들이 모여

의뢰인의 입장에서 가장 합리적인 대안을

제시해 드리고 있습니다.

감사합니다.