명도만 생각합니다.

법무법인 명도의 유영선 고문입니다.

공공주택 특별법에 따른

공공임대주택의 임차인이

공공주택사업자에 대한

임대차보증금반환채권을

자신의 대출채권자에게 양도하고,

대출금의 상환이 지체되면

대출채권자 또는 지정된 제3자에게

임차주택을 인도하겠다는

각서를 교부한 경우,

대출채권자가 대출금의 상환이

지체되었다는 이유로

임차인을 대위하여

공공임대주택의 임대차계약을

해지할 수 있을까요?

사례를 통해 그 내용을 살펴보겠습니다.

임차인 갑은 「공공주택 특별법」 소정의

공공주택사업자인 한국토지주택공사

(이하 ‘소외 공사’라고 한다)와 사이에

공공임대주택에 대하여

임대차계약을 체결하고,

그 후 재계약을 거쳐

계속 그곳에서 거주하고 있습니다.

그런데 갑은

A은행으로부터 대출을 받아

위 주택의

임대차보증금을 지급하였습니다.

갑은 대출금채무를 담보하기 위해

A은행에게 소외 공사에 대한

임대차보증금반환채권을 양도하고

소외 공사에 이를 통지하는 한편,

A은행에게

대출원리금을 변제하지 못할 경우

임대차 기간 내라도

이 사건 부동산에 대한

임대차계약을 해지하고

A은행 또는 A은행이

지정하는 자에게

이 사건 부동산을

명도할 것을 확약한다.

는 각서를 교부하였습니다.

A은행은 원리금 상환 지체를 이유로

갑에게 대출금의

기한의 이익이

상실되었음을 통지하고,

갑과 소외 공사를 상대로

이 사건 소를 제기하였는데,

갑의 금전채권자로서

갑을 대위하여 소외 공사에

이 사건 소장부본의 송달로써

이 사건 부동산에 대한

임대차계약을 해지한다고

주장하였습니다.

이에 대하여 항소심은,

A은행은 임차인 갑에 대한

대출금채권을 보전하기 위하여

갑을 대위하여 한

임대차계약 해지의 의사표시에 따라

이 사건 부동산에 대한

임대차계약이 종료되었다고 보아

임차인 갑은 소외 공사에

이 사건 부동산을

인도할 의무가 있다.

고 판단하였습니다

(수원지법 2021나84034 판결)

그러나 대법원은 다음과 같은 사유로

A은행은 갑을 대위하여

임대차계약을 해지할 수 없다고

판단하였습니다.

“공공주택 특별법에 따른

공공임대주택의 임차인이

공공주택사업자에 대한

임대차보증금반환채권을

자신의 대출채권자에게 양도하고,

대출금의 상환이 지체되면

대출채권자 또는 지정된 제3자에게

임차주택을 인도하겠다는

각서를 교부한 경우에도

채권자가 대출금의 상환이

지체되었다는 이유로

임차인을 대위하여

공공임대주택의 임대차계약을

해지할 수 없다.

① 주거는 인간다운 생활을 위한

필수불가결한 요소이다.

헌법 제35조 제3항은

국가에 주택개발정책 등을 통하여

모든 국민이 쾌적한 주거생활을

할 수 있도록 노력하여야 할

의무를 부여하고 있고,

주거기본법 제2조는

국민이 쾌적하고 안정적인 주거환경에서

인간다운 주거생활을 할

권리가 있음을 규정하고 있다.

공공주택 특별법은

위와 같은 국가의 의무를 실현하고

국민의 주거권을 보장하기 위하여

주거 문제를 스스로의 경제력에 의해

해결하기 곤란한 경제적 약자 계층에게

생활에 필수적이고 기본적인 조건인

주거기반을 제공하고

주거생활을 안정시키는 것을

목적으로 마련되었다.

② 공공주택 특별법의 적용을 받는

공공임대주택에 관해서는

같은 법 제49조의3 제1항,

같은 법 시행령 제47조 제1항,

제2항 및 표준임대차계약서

제10조 제1항

각호 중 하나에 해당하는

사유가 있는 경우라야

임대인이 임대차계약을 해제

또는 해지할 수 있다.

특히 위 규정들은

임차인의 주거생활 안정을

보장하기 위하여

임대사업자가 공공임대주택에 관한

임대차계약을 해제 또는

해지하거나 갱신을 거절하는 것을

제한하기 위한 것으로서

제정 목적과 입법 취지 등에 비추어

이에 위반되는 약정의

사법적 효력을 배제하는

강행규정으로 보아야 한다.

설령 공공임대주택의 임차인이

대출채권자에게 각서를 교부하여

대출금의 상환이 지체될 경우

임대차계약을 중도 해지하고

임차주택을 인도하기로 약정하였더라도,

그러한 약정은

공공주택사업자의 임대차계약 해제 또는

해지 사유를 제한적 열거사유로

엄격하게 규제하는

위와 같은 강행규정의 적용을

배제하거나 잠탈하는 내용의 약정으로서

무효라고 보아야 한다.

③ 공공주택 특별법이 적용되어

같은 법 시행규칙에 따른

표준임대차계약서를 사용하여

임대차계약을 체결한 경우

계약서에 규정된 공공임대주택 임차인의

임대차계약 중도 해지권은

임차인의 의사에 행사의 자유가 맡겨져 있는

행사상의 일신전속권으로 봄이 타당하므로,

민법 제404조 제1항 단서에 따라

채권자대위권의 목적이 될 수 없다”

(대법원 2022다230165 판결).

이와 같이 공공임대주택의 경우에는,

은행 등 금융기관이

임차인의 임대차보증금에 대한

대출금채권을 보전하기 위하여

임차인을 대위하여

임대차계약 해지의 의사표시를 하더라도

해당 부동산에 대한

임대차계약이 종료되지 않으므로

임차인은 공공주택사업자에게

부동산을 인도할 의무가 있다고

할 수 없습니다.

따라서 금융기관이

공공임대주택의 임차인에게

대출을 할 경우에는

주의할 필요가 있다고 할 것입니다.

그러나 민감임대주택의 경우에는

위와 같은 사례의 경우

임대차보증금반환채권을

양수한 은행 등은

임차인에 대한

대출금채권을 보전하기 위하여

임차인을 대위하여

임대차계약 해지의 의사표시를 할 수 있고

그 명도를 청구할 수 있습니다

(대법원 88다카4253,4260 판결).

임대차보증금반환 등

임대차 관련 법적분쟁이 있을 경우

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성심성의껏 도와드리겠습니다.

감사합니다.