명도만 생각합니다.

법무법인 명도 최윤지 변호사입니다.

오늘은 임대인 소유의 건물을 불법하게 점유해

영업중인 자에 대하여 취할 수 있는 법적 조치인

가처분에 대해 안내드리고자 합니다.

가뜩이나 임대인이 본인 소유 부동산에 대한

소유권 행사도 방해받고 있어 손해도 막심한데

불법점유자는 적극적으로 사업을 홍보하면서

영업을 하고 있는 경우입니다.

이런 경우가 실제로 빈번하게 발생하는데,

실제 사례는 상당히 복잡한 면이 있어서

독자분들의 이해를 위해

위에서 말씀드린 것과 같이

간단한 사실관계로만 전제로 하여

설명을 드려볼게요.

임대인 나임대씨는 임차인 나임차씨와

임대차계약을 체결하였고,

임차인 나임차씨는 상가에서

갈비탕 맛집을 운영하고 있었습니다.

그런데 임차인 나임차씨는

차임을 3기 연체하게 되었고,

임대인 나임대씨는 임차인 나임차씨에게

임대차를 해지할테니

즉시 임대차목적물을

인도해달라는 취지의

내용증명을 발송했습니다.

당초 나임대씨와

나임차씨 간에 작성한 임대차계약서에는

차임을 3기 이상 연체 시

임대차를 해지할 수 있다는 규정이 있었고,

또한 상가건물 임대차보호법 제10조의 8

임차인의 차임연체액이

3기의 차임액에 달하는 때에는

임대인은 계약을 해지할 수 있다

규정에 따라 임대차는 해지되어

종료하게 됩니다.

따라서 임대차가 해지됨에 따라

임대인 나임대씨는 보증금에서

연체 차임과 미납 관리비 등

임대차에서 발생한 채권을 공제한 후

나머지 보증금을 반환하여야 하고,

임차인은 임대차계약 내용에 따라서

임대차목적물을 원상회복하여

반환하여야 합니다.

그런데 임차인 나임차씨는

방송출연을 통해

갈비탕 맛집으로 소문이 나서

장사가 너무 잘되자,

임대차목적물의 인도를

차일피일 미루기 시작합니다.

심지어 갈비탕 맛집으로

블로그와 유튜브까지 운영하면서

임대인 나임대씨의 상가 내에 입점한

본인의 갈비탕 점포를

적극적으로 홍보하게 됩니다.

이 경우에 임대인 나임대씨는

건물 인도 소송을 제기하기에 앞서,

우선 보전처분으로

‘가처분’을 할 수 있습니다.

즉,

임차인 나임차씨가

다른 사람에게

점유를 이전하지 못하게 해달라

혹은

임차인 나임차씨의 영업을

즉시 중단하게 해달라

는 것입니다.

이러한 가처분은 매우 중요하고 실익이 큽니다.

가처분의 경우에는 법원이

'소명'만을 통해서 판단이 가능한데 비해

소명이란,

증명에 비하여 낮은 정도의 개연성,

즉 법관이 일단 확실할 것이라는

추측을 얻은 상태 또는

그와 같은 상태에 이르도록

증거를 제출하는

당사자의 노력을 말함.

본안 소송에서는

'증명'을 요구하기 때문에

증명이란,

증거를 통해

사실을 밝히는 행위를 말함.

실제로 법원이 결정을 하는 기간이

소송보다 상대적으로 짧고

상대방과의 협상을 위해서도

우선적인 지위를 점하기 때문입니다.

또한, 가처분을 하지 않고

인도 소송만을 진행하여 승소한 후

막상 집행 현장에 가보면

판결의 당사자(피고 임차인 나임차씨)가 아니라

전혀 모르는 제3자

(나임차씨의 가족, 지인, 고객, 직원 등)가

점유하고 있는 경우가 대부분이므로

이 경우 실제 점유자를 상대로

건물인도 소송을 다시 해야 하는

번잡함이 있습니다.

그런데 보통 건물인도소송에서

부동산점유이전금지가처분을 같이 진행할 경우

법원에서 피보전권리 및

(통상은 민법 제214조의

소유권에 기한 방해배제청구권)

보전의 필요성이 있는 경우

부동산점유이전금지가처분은

대부분의 신청이 인용되는데요,

법원에서 불법점유자의 영업을

즉시 중지하라는 취지의

영업금지가처분 결정을 내릴 수 있을까요?

최근 법무법인 명도는

불법 점유하여 영업중인 호텔을 상대로 신청한

영업금지가처분의 인용 결정을 받았습니다.

법원은

채권자들은 이 사건 각 신탁부동산의

담보신탁계약상 수탁자이자 소유자로서

이 사건 각 신탁부동산의

공매절차 진행을 위하여

이에 대한 인도를 구할 권한이 있는데,

채무자들의 호텔 영업행위로 인하여

이를 방해받고 있다.

(인천지방법원 2022. 10. 11.

2022카합10294)

는 취지로 판시하여

본 법인의 신청을 인용하는

결정을 내리게 되었습니다.

일반적인 결정이 아닌 만큼

법무법인 명도의 전문성에 기반한

논리적인 서면과 의뢰인과의 협조가

좋은 결과로 이어진 사례였습니다.

모든 사례에 일괄적으로 적용하기는 어렵지만,

세부적인 사실관계에 따라서는

법원에서 영업금지가처분을

인용할 수 있는 것입니다.

다시 원점으로 돌아와서,

임대인 나임대씨는 불법점유자에 대하여

부동산점유이전금지가처분을 하는 이외에도

영업금지가처분을 같이 진행하여

점유의 이전과 동의 없는 영업을 막고,

조속히 소유권을 회복할 수 있겠습니다.

다만, 어디까지나 이와 같은 사실관계는

간략하게 일반적인 내용만을 말씀드린 것이라

자세하고 구체적인 사실관계에 따라서는

법원의 결정 내용이

달라질 수 있다는 점도 잊지 마세요!

당장 임대차 과정에서 발생한

다양한 문제를 해결하기 위해서는

법무법인 명도에

빠른 상담을 요청하시면 된다는 사실도

기억해주시구요.

걱정마세요.

법무법인 명도가 여러분과 함께 하겠습니다.

감사합니다.