명도만 생각합니다.

법무법인 명도 서권필 본부장입니다.

임차인을 명도하여야 할 때

임대인을 주저하게 만드는 것은

소송 기간입니다.

또한, 소송을 위해 발생되는

변호사 선임료도

임대인에게는 큰 부담이 됩니다.

소송기간은 6개월 이상 소요가 되고,

임차인에게는 항소 등의 기회가 있기에

되려 임차인이 1년 이상 버틸것이라고

엄포를 놓습니다.

이러한 현실의 한계에

답답함을 느낄 수 밖에 없는

임대인의 심리를 알기에

임차인들은 거액의 이사비용 또는

합의금을 요구하기도 합니다.

이런 경우

6개월 이상의 기간이 소요되는

소송만이 해결책일까요?

더 빠르게 인도받을 수 있는

방법은 없을까요?

라는 질문에

저희가 제시해드릴 수 있는 해법은

명도(인도)단행가처분입니다.

인도청구권의 실현은

본안판결(소송)에 기한 강제집행이 원칙이지만

① 채무자의 항변이 인정되지 않는

무조건적인 인도청구권이 분명하거나,

② 본안소송에 의할 경우

권리실현의 지연으로

채권자의 손해가 현저히 큰 경우 등

채권자에게 시급한 사정이 있는 경우

위 두 조건이 충분히 소명된 경우

명도(인도)단행가처분을 인정해줍니다.

어려울 수 있는데,

어떠한 상황에서 명도단행가처분을

인정받을 수 있는지

예시로 보도록 하겠습니다.

1. 차임연체로 인해

임대차보증금이 모두 소진된 경우

임차인의 대표적인 항변권은

임대차보증금 변제까지 인도를 거부할 수 있는

동시이행 항변권입니다.

그러나 차임연체로 인하여

해지통고가 명확히 되었고

임대차보증금까지 모두 소진되었다면

임차인은 임대차보증금 변제의

동시이행 항변권을 주장할 수 없습니다.

임대차보증금이 남아있는 경우에도

필요에 따라 미리 변제해버리는

방안도 있습니다.

2. 소송이 지연됨으로 인하여

채권자의 손해가 크고

시급하게 처리할 필요가 있는 경우

재건축 현장이나 매매 등의 현장에서

가장 합의금을 많이 받는 사람은 누구일까요?

가장 마지막으로 남은 임차인입니다.

채권자로서는 시간이 지체될수록

기회비용이나 금융비용 등

막대한 손해가 발생하기 때문에

최종 세입자와는 합의금을 높여서라도

합의를 완료하는 경우가 많습니다.

하지만, 이러한 현장에

채무자(임차인)가 항변권이 없고,

거액의 합의금을 위해

버티고 있음이 명백하다면

이러한 채무자의 악의성과

채권자의 손해를 부각하여

명도(인도)단행가처분을 신청해 볼 만합니다.

3. 불법침탈 등 점유의 동기가

적절하지 않은 경우

민법에서는 자력구제를

원칙적으로 금지하고 있으나,

침탈 즉시 자력구제를 한다면

이를 인정해주고 있습니다.

즉시라는 시간적 기준이 애매하기도 하고,

어느 정도 시간이 지나버렸다면

자력구제를 해서는 안되기에

이럴 때 명도(인도)단행가처분을

신청해볼 만 합니다.

점유자에게는 적법한 점유권원이 없고,

그로 인한 피해는 채권자에게만 가중된다는 점과

채권자의 피해 호소 탄원서를 잘 활용한다면

결정을 받을 수 있는 확률이 높아집니다.

법무법인 명도는

이 외 다양한 사례에서

명도(인도)단행가처분 결정을

이끌어 내고 있습니다.

명도를 잘한다는 요소 중 하나는

명도를 빠르게 끝내는 것입니다.

감사합니다.