명도만 생각합니다.

법무법인 명도 정현종 변호사입니다.

상가건물 임대차보호법

제10조의4에 의하면,

임대인은 임대차기간이 끝나기

6개월 전부터 임대차 종료 시까지

정당한 사유 없이

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와

임대차계약의 체결을 거절하는 등으로

임차인이 신규임차인과의 권리금 계약에 따라

권리금을 지급받는 것을

방해하여서는 아니 된다고 규정하면서,

임대인이 이를 위반하여

임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는

그 손해를 배상하되, 손해배상액은

신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과

임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을

넘지 못한다고 규정하고 있습니다.

즉, 임대인이 정당한 사유 없이

임차인의 권리금 회수기회를 방해하였다면

임차인이 신규임차인으로부터 받기로 한 권리금과 

임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을

손해배상으로 지급하여야 한다는 것인데요.

이 때에 임대인의 손해배상금에 대한 지연손해금이

언제부터 기산되는지 문제가 될 수 있고,

이와 관련하여 하급심마다

판단을 달리해 왔습니다.

그런데 최근에 대법원에서는

임대차 종료일 다음 날부터

지연손해금을 지급해야 한다고 판시하였습니다.

(대법원 2022. 2. 2. 선고

2022다260586 판결)

사실관계는 이렇습니다.

​

상가 임차인이 신규임차인을 구하여

권리금계약을 체결하면서

권리금을 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어

분할지급받기로 약정하였는데,

이후 상가 임대인이

신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하여

상가 임차인이 신규임차인으로부터

권리금을 지급받지 못하게 되었습니다.

이에 대해 원심은 상가 임대인의

손해배상책임을 인정하면서,

다만 지연손해금은 상가 임차인이

신규임차인과의 권리금 계약에서 약정한

분할지급 일자별로

각 순차 기산하여

발생한다고 판단하였는데요.

(서울북부지법 2022. 7. 5. 선고

2021나37046 판결)

대법원은 위 원심을 파기하고,

아래와 같이 판시하였습니다.

상가임대차법이 보호하고자 하는

권리금의 회수기회란

임대차 종료 당시를 기준으로 하여

임차인이 임대차 목적물인

상가건물에서 영업을 통해 창출한

유·무형의 재산적 가치를

신규임차인으로부터 회수할 수 있는

기회를 의미한다.

이러한 권리금 회수기회를 방해한

임대인이 부담하게 되는 손해배상액은

임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록

규정되어 있는 점,

임대인에게 손해배상을 청구할 권리의

소멸시효 기산일 또한

임대차가 종료한 날인 점 등

상가임대차법 규정의

입법취지, 보호법익,

내용이나 체계를 종합하면,

임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한

손해배상책임은

상가임대차법이 그 요건,

배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한

법정책임이고,

그 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에

이행기가 도래하여

그 다음 날부터

지체책임이 발생하는 것으로 보아야 한다.

위와 같이 상가 임대인이

상가 임차인의 권리금 회수기회를 방해하면,

상가 임대인은 상가 임차인이

신규임차인으로부터 받기로 한 권리금과

임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을

손해배상금으로 하여

상가 임차인에게 지급하여야 하고,

임대차 종료일 다음 날부터

위 손해배상금에 대한 지연손해금도

부담하여야 함을 주의하여야 할 것입니다