명도만 생각합니다.

법무법인 명도 최윤지 변호사입니다.

이번 사례는 임대인이 

임차인의 임대차계약 갱신요구권

행사에 대하여

실거주를 이유로

갱신요구를 거절하면서

임대차목적물을

인도하라고 청구하였고,

1심에서 임대인이 승소해서

임차인이 바로 쫓겨날 위기에 처했으나

법무법인 명도의

강제집행 정지 신청을 통해

담보제공명령 없이

강제집행을 정지한 사례를

말씀드리고자 합니다.

담보제공명령이 없이

강제집행정지 신청이 인용된 사례는

아주 드물고 예외적이긴 합니다만,

본 결정이 분명히 존재하는 이상

담보제공 자체가 부담되어

강제집행 정지신청이나

혹은 보전처분 신청을

고민하시는 분들이

참고하셨으면 합니다.

실무상 담보제공 자체가 부담되어

집행정지나 보전처분을 포기하고

혹은 실제로 집행정지 결정이나

보전처분 결정을 받더라도

결국 담보제공을 하지 못해

신청이 각하되는 경우도

빈번하기 때문입니다.

우선 사실관계를 간략하게 말씀드릴게요.

임대인은 투자자로서

경매를 통해 임대차목적물을 취득하였고,

1층은 상가로 운영하고

2층은 의뢰인에게

세를 놓게 되었습니다.

당초 임대인은 임대사업자로서

임차인과

민간임대주택에 관한 특별법에 따라

표준임대차계약서를 사용하여

임대차계약을 체결해야 했습니다.

​

그러나 임대인은 임차인에게

임대사업자라는 사실을 알리지 않고

임차인과 사이에

일반적인 임대차계약을 체결했습니다.

​

심지어 임차인과

일반적인 임대차계약을

체결했음에도 불구하고

임차인의 동의 없이

임차인의 명의를 위조하여

민간임대주택법에 따른

표준임대차계약서를 작성한 후

관할 행정청에 제출하기까지 했습니다.

이러한 사실로 인해 임대인은

임차인의 형사고소로

형사처벌을 받게 됩니다.

이후 임대차계약기간이 만료되자

임대인은 임대차목적물을

매매하고자 하였고,

임차인은 갱신요구를 하였습니다.

​

그러자 임대인은 말을 바꾸어

직접 실거주를 하겠다면서

임차인의 갱신요구를 거절했습니다.

임차인이 항의하면서

임대차계약이

유지되어야 한다고 하자

임대인은 법원에

임대차목적물 인도청구를

하게 되었습니다.

본 사안의 쟁점은

민간임대주택법이

적용되는지 여부였습니다.

임대차계약 체결 당시 임대인이

임대사업자였기 때문이었습니다.

​

따라서 임대인은

주택임대차보호법이 적용된다고 하면서

임대인이 직접 실거주하는 것이

정당한 갱신 거절 사유라고 주장하였고,

임차인은

민간임대주택법이 적용되어야 하므로

주택임대차보호법이 적용되지 않고,

따라서 실거주 사유가

정당한 갱신 거절 사유가 되지 않는다고

반박하였습니다.

다만, 안타깝게도

임차인인 의뢰인께서는

소송대리인을 선임할 사정이 되지 않아

법률적인 주장을 충분히 하지 못했고

1심 재판에서 패소한 이후

법무법인 명도를 찾게된 것입니다.

​

법무법인 명도는

명도 소송의 승패를 떠나

우선 갈곳 없이 쫓겨날 위기에 처한

의뢰인에 대한 가집행을 막기 위해

철저한 전략을 수립했습니다.

강제집행 정지신청을 하면서

임차인이 소송 과정에서

아무런 방어권을 행사하지 못했으며,

사실상 2심에서 1심과 같이

주장과 증거를 통한

반박의 기회가 부여되어야 한다고

설명했습니다.

이 사건의 경우 임대인이

임대사업자의 지위에 있는 이상

임대인이 체결한 임대차에는

민간임대주택법의 법리가 적용되어야 하며

당초 임대인의

갱신 요구 거절의 통지가 부적법했고,

임차인은 1심에서 동시이행의 항변권조차

행사하지 못했으므로

1심 판결은 부당하고

따라서 강제집행이

정지되어야 한다고 주장하였습니다.

또한, 임차인의

건강상 및 경제적 어려움을

설명하기 위해

의뢰인에게 탄원서를 요청하여

같이 제출했습니다.

그 결과, 법원은

강제집행을 정지하는 결정을 하면서도

담보제공을 명하지 않았습니다.

통상 강제집행을 정지하는 경우에는

동시에 담보를 제공하도록 명하는 것이

일반적입니다.

​

민사소송법은 피고가

불복하는 이유로 내세운 사유가

법률상 정당한

이유가 있다고 인정되고,

사실에 대한 소명이 있는 때에는

법원은 당사자의 신청에 따라

담보를 제공하게 하거나

담보를 제공하지 아니하게 하고

강제집행을 일시정지하도록

명할 수 있으며,

담보를 제공하게 하고

강제집행을 실시하도록

명하거나

실시한 강제처분을

취소하도록 명할 수 있다.

(민사소송법 제500조 및 제501조)

규정하고 있습니다.

실무 상 담보제공의 경우

현금공탁이 부담되기 때문에

보증보험회사와

지급보증위탁계약을 체결한 문서를

제출하는 것으로 갈음

하도록 신청하여 결정을 받게 됩니다.

​

그런데 그 집행으로 말미암아

보상할 수 없는 손해가 생기는 것을

소명한 때에 해당된다고 판단되어

보증보험문서 제출조차 명하지 않고

단순히 집행만을 정지하게 된 것입니다.

​

이러한 결정문은

변호사인 저도 처음 보는 것이었고,

모두가 놀랄만한 결과였습니다.

​

무엇보다도 의뢰인에게

힘이 될 수 있어

가장 보람있고

의미 있었던 순간이었습니다.

혹시 1심에서 패소하셨더라도,

포기하지 마십시오.

​

임대차 관련 분쟁이 발생한 경우라면

혼자 고민하지 마시고

전문가인 법무법인 명도의

도움을 받아

분쟁을 해결하시기 바랍니다.

법무법인 명도가

여러분과 함께 하겠습니다.

감사합니다.