명도만 생각합니다.

법무법인 명도 정현종 변호사입니다.

보통 임대차는 

임대인 1명, 임차인 1명인 경우를

많이 생각하곤 합니다.

그러나 여러 사람이 

공동으로 임대인이 되는

경우도 있는데요.

부동산이 

단독 소유가 아닌 공유인데,

공유자가 공동임대인이 되어

임차인과 임대차관계를 맺는 경우가

대표적입니다.

애초에 공동임대인으로

임차인과 임대차계약을 체결하는

경우가 있을 수 있고,

부동산을 지분별로

공동매수하는 등으로

임대인의 지위를 각 승계하여

공동임대인이 되는 경우도

있을 수 있습니다.

이렇게 부동산을 공유하면서

공동임대인이 된 경우,

임대차관계를 더 이상

지속할 마음이 없어

갱신 거절을 하거나 또는

임차인이

임대차계약상 의무를 위반하여

임대차계약을 해지하려 할 때에

누가 하여야 하는지

문제될 수 있습니다.

어떤 상가를 A, B, C가

각 1/3 지분으로 소유하고 있고

A, B, C가 공동임대인이 되었다고

가정해 보겠습니다.

이 경우 유효한 갱신 거절의 요건과

유효한 해지통보의 요건은 다릅니다.

먼저 갱신 거절의 경우를

먼저 살펴보겠습니다.

대법원은

상가건물 임대차보호법이 적용되는

상가건물의 공유자인 임대인이

같은 법 제10조 제4항에 의하여

임차인에게

갱신 거절의 통지를 하는 행위는

실질적으로

임대차계약의 해지와 같이

공유물의 임대차를

종료시키는 것이므로

공유물의 관리행위에 해당하여

공유자의 지분의 과반수로써

결정하여야 한다.

고 판시하고 있습니다.

(대법원 2010. 9. 9. 선고

2010다37905 판결 참조)

따라서 A, B, C가

각 1/3 지분을 가지므로

그 과반수인 2/3 이상이

갱신 거절을 결정하여야 합니다.

즉, A, B, C 중 2명 이상이

갱신 거절을 결정하면 되는데,

이 경우

추후 입증 문제를 위하여서라도

갱신 거절 통지를

2명 이상이 함께

임차인에게 직접

하는 것이 좋습니다.

참고로 1/2은 반수이지

과반수가 아닙니다.

따라서 만약 공유자 두 명이

각 1/2 지분으로 소유하고 있는

공동임대인이라면,

그 중 한 명이 한

갱신 거절의 통지는

과반수가 아니어서

효력이 없고,

결국 두 명 전원이

갱신 거절 결정을 하여야 하고,

이 경우 두 명 전원이

직접 갱신 거절의

통지를 하는 것이 좋습니다.

그런데 만약 위 상가의 임차인이

3기분 이상의 차임을

(주택의 경우에는 2기분 이상의 차임)

연체하는 등으로

임대차계약을

즉시 해지하고자 할 경우에는

어떻게 될까요?

이 경우에는 과반수가

해지 통보를 하여도

유효하지 않습니다.

왜냐하면

민법에 해제(해지)에 관하여는

불가분성에 관한

규정을 두고 있기 때문입니다.

즉, 아래 규정과 같이

원칙적으로 임대인 전원이

임차인 전원에 대하여

해지 통보를 하여야 합니다.

민법 제547조(해지, 해제권의 불가분성)

당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우

계약의 해지나 해제는

그 전원으로부터 또는

전원에 대하여 하여야 한다.

그러므로 공동임대인인 A, B, C 중

과반수가 되는 두 명만

해지통보를 하면 되는 것이 아니라,

원칙적으로 지분에 상관없이

A, B, C 전원이 임차인에 대하여

해지 통보를 하여야 합니다.

대법원도

여러 사람이

공동임대인으로서 임차인과

하나의 임대차계약을

체결한 경우에는

민법 제547조 제1항의 적용을

배제하는 특약이 있다는 등의

특별한 사정이 없는 한

공동임대인 전원의

해지 의사표시에 따라

임대차계약 전부를 해지하여야 한다.

고 판시하며,

(대법원 2015. 10. 29. 선고

2012다5537 판결)

원칙적으로 해지 통보는

공동임대인 전원이

임차인에게 하여야

효력이 있는 것으로 보고 있습니다.

이상과 같이

공동임대인의 임차인에 대한

갱신 거절 통지의 요건 및

해지 통보의 요건을 살펴보았습니다.

공동임대인인 경우

이러한 내용에 따라

갱신 거절 통지 및

해지 통보를 하여야 하고,

그 요건을 지키지 못할 경우

효력이 없을 수 있다는 점을

유의하셔야 할 것입니다.