명도만 생각합니다. 

법무법인 명도 유영선 고문입니다.

건물 등의 소유를 목적으로 하는

토지임대차의

임대차기간이 만료된 경우

민법 제643조는

임차인의 지상물매수청구권을

인정하고 있는데,

그 이유는 국민경제적 관점에서

지상 건물의 잔존 가치를 보존하고

토지 소유자의 배타적 소유권 행사로부터

임차인을

보호하기 위한 것이라고 할 것입니다.

임차인이 지상물매수청구권을

행사하기 위해서는

① 건물 기타 공작물의 소유 또는

식목, 채염, 목축을 목적으로 하

토지임대차여야 하고

② 임대차기간이 만료되거나

임차권이 소멸되어야 하며

③ 건물, 수목 기타 지상시설이

현존하여야 하고

④ 임대인이 임차인의 갱신청구를

거절하여야 합니다.

위 요건과 관련하여

몇 가지 주의사항을 살펴보겠습니다.

먼저, 임차인의 지상물매수청구권이

인정되기 위해서는

임대차기간이 만료되거나

소멸되어야 하므로,

임대인이 임차인의 차임연체 등

채무불이행을 이유로

임대차계약을 해지하였을 경우에는

임차인이 지상물매수청구권을

행사할 수 없다는 점입니다

(대법원 93다44104

96다54249 판결)

그러나 기간의 약정없는

토지임대차에 대하여

임대인이 해지통고를 하면

임대인이 미리

계약의 갱신을 거절한 것으로

볼 수 있으므로

임차인은 곧바로

지상물매수청구를 할 수가 있습니다.

(대법원 94다51178 판결)

다음, 지상물매수청구권의

대상이 되는 건물은

임대차계약 당시의 기존 지상물과

그 후 임대차계약 종료 전에

임대인의 동의를 얻어 신축한

지상물에 한정되는 것은 아니며,

토지의 임대목적에 반하여 축조되고

임대인이 예상할 수 없을 정도의

고가의 것이라는 특별한 사정이 없는 한

임대차기간 중에 축조되었다고 하더라도

그 만료시에 그 가치가 잔존하고 있으면

그 범위에 포함됩니다.

(대법원 93다34589 판결)

또한 지상물은 특별한 사정이 없는 한

행정관청의 허가를 받은

적법한 건물이 아니더라도

임차인의 지상물매수청구권의

대상이 될 수 있고,

건물을 매수하여 점유하고 있는 사람은

소유자로서의 등기명의가 없다 하더라도

그 권리의 범위 내에서는

그 점유 중인 건물에 대하여

법률상 또는 사실상의

처분권을 가지고 있으므로,

종전 임차인으로부터

미등기 무허가건물을 매수하여

점유하고 있는 임차인은

특별한 사정이 없는 한

비록 소유자로서의 등기명의가 없어

소유권을 취득하지 못하였다 하더라도

임대인에 대하여

지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다.

(대법원 2013다48364,48371 판결)

문제는, 임대차계약 체결 시

‘임대기간 만료 후

지상에 설치한 건축물 등에 대하여

원상회복한다’라고 약정하고

그 내용이 기재되어 있는 경우

임차인이

지상물매수청구권을 포기하였다고

볼 수 있느냐 하는 것입니다.

임대차계약 체결 시

보통 이와 같이 원상회복의무를

특약으로 정하고 있습니다.

이와 관련하여 민법은 제652조에서

“토지임차인의

지상물매수청구권에 관하여

임차인에게 불리한 것은 효력이 없다”고

규정하고 있습니다.

여기서 어떠한 약정이

토지임차인의 지상물매수청구권에 관하여

임차인에게 불리한 것으로

무효이냐가 중요한 쟁점으로 대두됩니다.

이에 관하여 대법원은,

‘그 약정 자체의 내용뿐만 아니라

약정 체결의 경위 및

그 밖의 제반 사정 등을

종합적으로 고려하여 판단할 것인바,

그러한 판단 결과 실질적으로

임차인에게 불리하다고

볼 수 없는 사정이 인정되면

위 강행규정에 저촉되지 않아

유효한 것으로 볼 것이다’라고

판시하고 있습니다.

(대법원 91다36130;

2011다1231;

2013다43772,43789 판결)

따라서 구체적으로 어떤 경우에

임차인의

지상물매수청구권이 인정되는지

일반인은 판단하기가 쉽지 않습니다.

한편, 임대인과 임차인의 합의로

임대차계약을 해약하고

임차인이 지상 건물을 철거하기로

약정한 경우에는

민법 제643조, 제652조의 규정은

적용되지 않습니다.

(대법원 69다617 판결)

임차인에게 불리한 약정에 해당하여

무효인 사례로는,

‘임대인과 임차인 사이에 임대차기간 만료후

임차인이

지상건물을 철거하여 토지를 인도하고

만약 지상건물을 철거하지 아니할 경우에는

그 소유권을

임대인에게 이전하기로 한 약정’을

들 수 있습니다.

(대법원 90다19695 판결)

한편, 임차인에게 불리한 약정에 해당되지 않아

유효인 사례로는,

① 임대차계약을 체결하게 된 경위에 관하여,

임대인이 처음에 임차인에 대하여

건물의 철거 및 토지 인도를 요구하자

이에 임차인이 추후 건물신축 등

원고의 필요시 요구에 따라

언제든지 위 토지를 인도하여 주기로 약정하고

임대차계약을 체결하였고,

실제로도 임대인이 위 임대차기간이 경과한 후

건물의 철거를 요구한 다음

이 토지 상에 주택을 신축하고 있으며,

임대차계약 자체를 보아도

임차보증금의 약정 없이

단지 연차임만을

비교적 저렴한 정하고 있는 경우

(대법원 96다45443 판결)

② 갑 지방자치단체와 임차인 을이

대부계약

(식목을 목적으로 하는 토지임대차)을

체결하면서 한

지상물매수청구권 포기 약정을 하였는데,

대부계약의 경우

대부료는 엄격히 법이 정한대로

징수하게 할 뿐 아니라

대부료가 저렴한 경우가 일반적인 점,

공유재산은 언제든지

행정목적이 변경됨에 따라

다른 용도로 사용될 수 있기 때문에

대부계약에서는 공용·공공용 또는

공익사업에 필요할 때 언제든지

대부계약을 해지할 수 있다는

조항을 두는 것이 통상적이고,

수목의 경우 지상 건물과 달리

이식으로 인한 가치 저하가 적고,

을은 이를 이식해

당초 자신의 사업대로 활용할 수 있으나

갑 지방자치단체는

활용하기 어려운 경우 등이 있습니다.

(대법원 2011다1231 판결)

위와 같이

건물 등의 소유를 목적으로 하는

토지 임대차계약 체결 시

임대기간 만료 후

원상회복의무를 약정을 한 경우,

임대인이 임차인의 차임연체 등

채무불이행을 이유로

임대차계약을 해지한 경우를 제외하고,

임대차기간 만료 시

임차인은 원칙적으로

지상물매수청구권을 행사할 수 있으며,

예외적으로

그 약정 자체의 내용뿐만 아니라

약정 체결의 경위 및 그 밖의 제반 사정

즉, 월차임이 주위 토지보다 훨씬 저렴하거나

임차인이 임대차로 인하여

충분한 이득을 보았다고 볼 만큼

장기간 임대차기간을 보장해 준 경우와 같이

임차인에게 불리한 약정이라고

볼 수 없는 경우에는

지상물매수청권을 행사할 수

없다고 할 것입니다.

이처럼 지상물매수청구권의 인정여부는

구체적인 사안마다 다른 판단이 내려질 수 있는

매우 어려운 사항으로

분쟁이 발생한 경우 계약 당사자가

직접 대응하기는 쉽지 않으므로

임대차 전문가들이 모여있는

법무법인 명도의

도움을 받아보시는 것이 좋을 것입니다.