명도만 생각합니다.

법무법인 명도 정민경 변호사입니다.

지난 2022. 5. 25. 작성한

‘임차인의 갱신요구 후

소유권을 취득한

임대인의 갱신거절’이라는

제목의 칼럼에서 언급한

항소심 판결에 이어

대법원은 지난 12월

매수인의 실거주와 관련하여

해석을 내놓았는데요,

실거주를 하려는

‘임대인’의 범위에 대해 해석한

대법원 2022. 12. 1. 선고

2021다266631 판결을

소개하고자 합니다.

​

주택임대차보호법

제6조의3 제1항 제8호는

임대인이

(임대인의 직계존속·직계비속 포함)

목적 주택에 실제 거주하려는 경우

예외적으로

임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다고

정하고 있습니다.

문제는 임대인이

실거주할 목적의 매수인에게

건물을 매도한 경우에 발생하는데요,

매수인이 소유권을 취득하기 전에

임차인이 기존 임대인(매도인)에게

갱신요구를 한 경우

기존 임대인이

매수인의 실거주를 이유로

갱신을 거절할 수 있는지가

문제가 됩니다.

이에 대해 원심은

매수인은 아직

임대인 지위에 있지 아니하였고,

임대인인 매도인은

실제 거주할 예정이 아니므로

임차인의 갱신요구를 거절할 수 없다고

판시하였습니다.

그러나 대법원은

지난 칼럼에서 언급한

수원지방법원 항소심 판결에서

한발 더 나아가

주택임대차보호법

제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한

‘임대인’을

임차인이 갱신을 요구할 당시의

임대인만으로 제한하여

해석하기 어렵다고 판시하여

매도인이 매수인의 실거주를 이유로

갱신을 거절할 수 있다고 보았습니다.

다만, 대법원도

주택임대차보호법

제6조 제1항 전단에서 정한 기간에

임차인의 갱신요구를

거절할 수 있다고 하여

적어도 매수인은

임대차기간 종료 2개월 전까지

해당 주택의 소유권을

취득하여야 할 것으로 보입니다.

즉, 주택임대차보호법

제6조 제1항에 따라

임대차기간이 끝나기

6개월 전부터 2개월 전까지 사이에

소유권을 취득한 매수인이

실거주하는 경우에 대해 판시한 것으로

위 기간이 도과한 후

소유권을 취득한 매수인에게도

적용이 되기는 어려울 것으로 보입니다.

대법원의 판시한 것과 같이

주택임대차보호법

제6조의3의 취지가

임차인의 주거 생활 안정을 위하여

임차인에게

계약갱신요구권을 보장하는 동시에

임대인의 재산권을 보호하고

재산권에 대한

과도한 제한을 방지하기 위하여

임대인에게 정당한 사유가 있는 경우

계약갱신을 거절할 수 있도록 하여

임차인과 임대인의 이익 사이에

적절한 조화를 도모하고자 함에 있고,

같은 조 제1항 단서 제8호가 정한

‘임대인’을

임차인이 갱신을 요구할 당시의

임대인만으로 제한하여

해석하기 어렵다면,

실거주하려는 매수인이

반드시 위 기한 내

‘소유권 취득’까지 마쳐야 한다고

제한되어야 하는지도

고민해볼 필요가 있어 보입니다.

그럼에도 이번 대법원 판결은

상당히 임차인의 주거 안정과

임대인의 재산권 보호 사이에서

균형을 꾀한 판단이 아닐까 합니다.