명도만 생각합니다. 

법무법인 명도 박상용 차장입니다.

“냄새나는 업종이라는 이유로

신규임차인과

임대차계약의 체결을 거절하는 행위는

정당한 사유가 없어 부당하므로

권리금 전액을 손해배상하라”

법원은, 

‘임대인이 정당한 사유없이

신규임차인과 

임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를

확정적으로 표시하였다면

임차인에게

신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은

불필요한 행위를

강요하는 결과가 되어 부당하다.

따라서 임차인이 실제로

신규임차인을 주선하지 않았더라도

권리금 손해액 전액을

임대인이 부담할 의무가 있다’

라고 판단하였습니다.

법무법인 명도가 진행한

권리금 소송 사례입니다.

서울동부지방법원 2020가합113066호.

소송의 쟁점은 아래와 같은 2가지였습니다.

① 신규임차인의 업종이

‘순대국’ 등 냄새나는 업종이라는 사유로

임대차계약의 체결을 거절한 경우

정당한 거절사유가 되는지.

​

② 신규임차인이 되려는 자의

정보를 제공하지 않은 경우

정당한 거절사유가 되는지.

관련 법조항은 아래와 같습니다.

상가건물임대차보호법 제10조의4

(권리금회수기회보호등) 제1항

​

임대인은 ...(중략)...

다음 각 호의

어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써

권리금 계약에 따라

임차인이 주선한

신규임차인이 되려는 자로부터

권리금을 지급받는 것을

방해하여서는 아니 된다.

​

1. 임차인이 주선한

신규임차인이 되려는 자에게

권리금을 요구하거나

임차인이 주선한

신규임차인이 되려는 자로부터

권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한

신규임차인이 되려는 자로 하여금

임차인에게 권리금을

지급하지 못하게 하는 행위

​

3. 임차인이 주선한

신규임차인이 되려는 자에게

상가건물에 관한

조세, 공과금,

주변 상가건물의 차임 및 보증금,

그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어

현저히 고액의 차임과

보증금을 요구하는 행위

​

4. 그 밖에 정당한 사유 없이

임대인이 임차인이 주선한

신규임차인이 되려는 자와

임대차계약의 체결을 거절하는 행위

이 사건의 사실관계는,

이자카야를 운영하던 임차인이

창업사이트를 통하여

‘순대국’업종의 신규임차인과,

‘고기집’업종의 신규임차인을

임대인에게 주선하려고 하였으나

임대인은 모두

“냄새가 나서 안된다”라고 거절한 사안으로

임대인의 거절행위가

위 4호의

‘그 밖에 정당한 사유 없이

임대인이 임차인이 주선한

신규임차인이 되려는 자와

임대차계약의 체결을

거절하는 행위’에 해당하는지

그렇지 않은지에 대하여 다툰 사안입니다.

임대인은

① ‘냄새가 난다’는 언급을 한 사실은 있으나,

임차인은 신규임차인을 주선한 사실이 없고,

​

② 신규임차인의 의무이행 의사 및

능력에 대한 정보를 제공하지 않았으며,

​

③ 신규임차인은 임차인으로서의

의무를 위반할 우려가 있거나

유지하기 어려운 상당한 사유가 있다.

그러므로 임대인의 거절행위는

정당하다고 주장하였습니다.

이에 대하여 법원은,

① 냄새가 나는 업종이라는 사유로

신규임차인 주선을 거절한 것은

상가건물임대차보호법

제10조의4 제1항 제4호의

정당한 사유 없이 거절한 것으로 인정된다.

​

② 신규임차인의 정보를 알고

제공하지 않았다거나

신규임차인이 되려는 자가

임차인으로서의 의무를

위반할 우려가 있었는지에 대한

증거가 없다.

​

③ 임대인이 정당한 사유없이

신규임차인과

임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를

확정적으로 표시하였다면

이러한 경우까지

신규임차인의 주선을 요구하는 것은

불필요한 행위를 강요하는 결과가

되어 부당하다.

라고 판단하였습니다.

법원은 위 ③항 판단과 관련하여서는

다음 대법원 판례를 참조하였습니다.

대법원 2019. 7. 4.

2018다284226 판결

​

“임대인이 정당한 사유 없이

임차인이 주선할

신규임차인이 되려는 자와

임대차계약을 체결할 의사가 없음을

확정적으로 표시한 경우,

이러한 경우에 까지

임차인에게

신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은

불필요한 행위를

강요하는 결과가 되어 부당하다.

임차인이 실제

신규임차인을 주선하지 않았더라도

임대인에게 권리금 회수 방해로

손해배상을 청구할 수 있다”

따라서

임대인이 신규임차인 주선에 대하여

신규임차인과

임대차계약을 체결할 의사가 없음을

확정적으로 표시한 경우라면,

상가임대차보호법에서 정한

임차인의 신규임차인 주선의무를

이행하지 않더라도

임대인은 임차인에게

손해배상 책임이 있다는 내용입니다.

본 사안의 경우는

신규임차인 주선과 관련된

사실관계만을 단순화하여

설명해 드렸는데,

그 밖에 쟁점사항들도 있었던 점을

감안하여 참조해 주시기 바랍니다.

이상 신규임차인 주선과 관련한 

법원의 판결을 소개해 드렸습니다.

법무법인 명도는

부동산, 권리금,

임대차 분쟁만을 다루는

전문로펌으로

부동산 및 임대차관련법

전문변호사들과

경험 많은 실무진들이 모여

의뢰인의 입장에서

가장 합리적인 대안을

제시해 드리고 있습니다.

감사합니다.